（原标题：英格卡商业变奏 打包出售10座荟聚购物中心与险资接盘传闻）

　　观点网一则交易传闻，就此揭开英格卡的商业变奏。

　　近日，有知情人士透露，英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心。首批出售的是位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，涉及资金160亿元，接盘方为康泰人寿领投的基金。

　　上述三个项目，是英格卡于中国内地较早开业的购物中心，运营至今均已超过10年时间。

　　英格卡出售“离场”的原因是什么？泰康们大手笔出资为哪般？国内10座荟聚购物中心又将迎来怎样的命运？

　　近日，有市场传闻表示，英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心。

　　英格卡购物中心，隶属于英格卡集团（旗下还包括宜家零售和英格卡投资），是全球性的商业地产开发及运营管理公司，目前，其在全球15个市场运营38家聚会体验中心。

　　而在中国市场，其购物中心品牌为“荟聚”，目前，英格卡购物中心在华运营的10家荟聚购物中心分别位于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安和上海，投资总额约275亿元，拥有约94.3万平方米的总租赁面积。

　　除购物中心业务外，英格卡购物中心旗下荟聚办公品牌在北京、青岛和上海自主运营四个办公楼项目。

　　从知情人士传递的消息来看，此次英格卡正计划将所持10个购物中心项目整包出售，不过，关于整个资产包的估值与出售金额，市场暂未有消息透露。

　　此外，传闻表示，目前英格卡与交易方正在洽谈的方案是，率先出售位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，出售金额约160亿元。

　　值得注意的是，上述三个项目，是英格卡于中国内地较早开业的购物中心，运营至今已超10年。

　　将时间的齿轮拨回2009年，这是宜家家居进入中国大陆市场的第11年，而彼时，这个家居大卖场因一站式购物体验和高品质的产品，迅速在中国市场占有一席之地。

　　也是这一年，与宜家零售“份属同门”的英格卡购物中心正式进入中国，其一口气拿下了无锡、北京和武汉三块商业热土。

　　而后，经过六年时间的筹谋，无锡荟聚购物中心、北京荟聚购物中心接连开业，武汉项目也在2015年揭开面纱。

　　观点新媒体查阅发现，无锡荟聚购物中心总建筑面积达到25万平方米，商业租赁面积为15万平方米，因地处锡山区与新吴区的交界处，享受产业升级转型和高端产业导入的潜力，且项目与地产接驳，交通优势明显，项目多次挂在“热榜”名单的前列。

　　第三方数据显示，2023年，无锡荟聚购物中心的年销售额约为33.7亿元。

　　北京和武汉项目的表现同样不俗，前者在今年春节假期期间客流量达83.43万人次，实现营业额1.83亿元，分别同比增长4.07%、11.19%；后者日均客流量稳定在8到10万人次。

　　传闻提到，接盘方为康泰人寿领投的基金，基金总规模80亿元，泰康人寿认购30亿元，其他参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资，共计认购30亿元，同时，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元。

　　此外，出售总代价当中，剩余的80亿元拟采用银行融资的方式获取。

　　知情人士透露，目前，交易各方仍在沟通合作条款和细节。

　　结合市场传闻表示，英格卡此番“清退”决心较强。

　　从消息来看，出售完成后，项目的运营权仍在英格卡手中，且其承诺投资期间，保险机构的回报率将接近7%。

　　有知情人士表示，“要不是险资要他们担保，他们巴不得全退。”

　　对英格卡而言，宜家家居走向下坡路，荟聚购物中心面临消费疲软与市场竞争，其压力可想而知，而出售显然是其止损与回血的蕞佳方式。

　　首先来看宜家家居，1998年，头部家中国门店落地上海之后，宜家与中国消费者曾一起度过了漫长的蜜月期。

　　然而，一方面，红星美凯龙、居然之家、顾家家居等本土品牌不断发展壮大；另一方面，随着电商的发展，贴着“宜家风”标签的平替产品在互联网上层出不穷，线上线下的竞争压力下，宜家的市场份额不断被挤占。

　　但更重要的是，过去几年，中国房地产行业进入深度的转型期，作为上下游产业链之一的家居行业不免寒意逼人，新房配套的家居需求随着楼市下行不断萎缩，存量市场的竞争愈发激烈。

　　行业震荡之下，家居企业们面临着客流减少、业绩缩水的难题。其中，顾家家居2024年归母净利润同比下降29.38%；红星美凯龙自营商场业务收入同比下滑12%；居然智家净利润降幅达到32.08%。

　　宜家的日子并不好过。2024年财年，宜家家居的门店虽增长至39家，但其销售额尽在112亿元左右，对比2019年的数据来看，29家门店实现了157.7亿元的销售额。

　　更多的门店，却创造了更少的业绩，这个曾经备受年轻人喜欢的“北欧神话”已渐渐走下神坛。

　　宜家也曾试图挽救，从2024年8月以来，宜家在中国市场数次降价。

　　彼时，该公司宣布了“生长+”战略，提出要在中国市场投资63亿元用于包含服务、渠道在内的多项品牌建设，其中一项比较显著的计划是对超过300种产品进行长期性降价。

　　今年3月，宜家所属的英格卡集团全球零售总裁托尔加恩库在回答媒体提问时亦表示，低价策略将长期持续。

　　但低价策略似乎没能挽回中国消费者的心，目前宜家成了消费者眼中“宜逛不宜买”的代表。

　　可以看到的明显现象是，来宜家的消费者，真正买家具的并不多，但逛街、拍照、就餐甚至散步消磨时光的居多。

　　但英格卡的压力不仅来自宜家，在整体消费增速下降与市场竞争加剧、同质化严重的情况下，荟聚购物中心同样面临着巨大的经营压力。

　　也因此，对英格卡而言，此番出售旗下购物中心，或许是其回笼资金、改善现金流的蕞优解。

　　更重要的是，英格卡所持的10个荟聚购物中心以重资产模式为主，且福州、西安、上海等七个项目均处于运营初期，要实现资金的正回流仍需漫长的时间。

　　此番出售过后，企业能够转向轻资产运营，不仅能够降低项目的运营成本，还能迅速的补充现金流，提高运营效率与灵活性。

　　此外，基于目前消费基础公募REITs的热火，也有市场人士猜测，英格卡此番操作是否有意做Pre-REITs基金，提前进行资产培育，剑指公募REITs市场。

　　不过，考虑到此次接盘方均为险资，这类资本对于不动产的退出并没有那么强烈，也因此，这一猜测是否成立，仍需静待答案。

　　事实上，泰康参与的这场收购，只是险资深度介入中国商业不动产市场的缩影。

　　过去几年，新华保险、中邮保险、大家保险等险资机构，接连下场收购零售行业、办公项目以及长租公寓等不动产。

　　根据仲量联行发布的数据显示，保险公司正成为中国内地商业地产资本市场的重要力量。2022年至2024年期间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。

　　2025年上半年以来，险资仍在持续下场，其中，中邮保险牵手中东主权投资机构，完成对上海博华广场的收购；建信人寿斥资56.85亿元拿下上海外滩核心区超高层写字楼，新华保险联合中金资本成立基金，接连接盘14个万达广场项目；阳光保险参与收购48座万达广场；大家保险35.4亿接盘瑞安房地产旗下的佛山岭南天地、岭南购物中心项目

　　据中国保险行业协会数据显示，上半年，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等险企在不动产项目上的投资显著加速，合计新增投资金额达到47.47亿元，较去年同期激增超6倍。

　　有业内人士表示，险资是成为房地产市场大宗交易的积极参与者，尤其偏好核心城市优质资产，比如北京、上海的写字楼、长租公寓及商业综合体。

　　险资布局商业不动产的配置热情，一方面基于债券利率下行与稳定收益需求的矛盾。

　　观点新媒体查阅发现，当前，低利率环境下，传统固收类资产的收益率持续下降，蕞新数据透露，十年期国债收益率仅有1.73%，银行理财产品业绩比较基准也在密集下调。

　　相比之下，在政策支持下，写字楼、零售商业、长租公寓等项目不仅能够提供稳定的租金收入，还具备抗通胀特性，精准契合保险资金对“收益可预期、风险可管控”的核心配置需求。

　　另一方面，近两年，中国房地产市场正经历深度的调整期，部分企业因转型、融资需求，将大量的优质持有型不动产摆上货架，这无疑也为险资提供了高性价比的投资机会。

　　回到本次的交易当中，传闻提出，英格卡承诺在此次投资期间，泰康人寿等险资的回报率将达到7%，这显然要高于债券、银行理财等收益率。

　　不仅如此，目前，消费基础设施公募REITs已然进入常态化发行阶段，如若后续荟聚购物中心能够成功申报公募REITs，泰康们能够从中获得的利益将更为可观。

　　免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

　　证券之星估值分析提示居然智家行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般，综合基本面各维度看，股价偏低。更多

　　证券之星估值分析提示瑞安房地产行业内竞争力的护城河较差，盈利能力良好，营收成长性良好，综合基本面各维度看，股价偏高。更多

　　证券之星估值分析提示新华保险行业内竞争力的护城河较差，盈利能力优秀，营收成长性良好，综合基本面各维度看，股价合理。更多

　　证券之星估值分析提示红星美凯龙行业内竞争力的护城河较差，盈利能力良好，营收成长性较差，综合基本面各维度看，股价偏高。更多

　　证券之星估值分析提示中国人寿行业内竞争力的护城河较差，盈利能力优秀，营收成长性良好，综合基本面各维度看，股价合理。更多

　　证券之星估值分析提示阳光保险行业内竞争力的护城河较差，盈利能力良好，营收成长性一般，综合基本面各维度看，股价合理。更多

　　证券之星估值分析提示线上线下行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性一般，综合基本面各维度看，股价偏高。更多

　　证券之星估值分析提示太平洋行业内竞争力的护城河一般，盈利能力较差，营收成长性较差，综合基本面各维度看，股价偏高。更多

　　业绩续亏的西安饮食：控股股东为关联...

　　航母概念持续走强 六大概念股盘点（...

　　打新必看 8月5日一只新股申购...

　　券商今日金股：6份研报力推一股（名...

　　“十年体检未检出癌症”引发信任危机...

　　上半年归母净利润超去年全年同比大增...

　　A股，重磅信号！融资客加仓(名单)...

　　风语筑中报扭亏难挡实控人套现背后：...

　　光伏设备板块异动！七大概念股盘点（...

　　食品饮料周报：张坤加仓、萧楠抛售！...

　　券商今日金股：25份研报力推一股（...

　　大股东轮番套现，法本信息业绩增长承...

　　轻资产转型“造血”难掩品控隐忧，达...

　　华兴银行“危局”：营收三连降叠加资...

　　商誉减值拖累利润，新东方Q4归母净...

　　仙琚制药：Q4亏损致去年净利骤降近...

　　巨头们都看好的物理AI是什么？

　　沐曦股份IPO：三年累亏超30亿元...

　　以上内容与证券之星立场无关。证券之星发布此内容的目的在于传播更多信息，证券之星对其观点、判断保持中立，不保证该内容（包括但不限于文字、数据及图表）全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关内容不对各位读者构成任何投资建议，据此操作，风险自担。股市有风险，投资需谨慎。如对该内容存在异议，或发现违法及不良信息，请发送邮件至，我们将安排核实处理。如该文标记为算法生成，算法公示请见 网信算备240019号。

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13524678515; 13524678515 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号