秋冬时节，位于松江区泖港镇黄桥村的建设工地一派热火朝天。占地68.5亩、建筑面积10万平方米的漕河泾黄桥科技园正在进行钢结构主体施工，计划于2023年8月竣工验收。这是松江区农地入市探索的生动注脚，也是上海市首宗农村集体经营性建设用地入市。

　　集体经营性建设用地入市是农村“三块地”改革的重要内容，松江区于2015年列入全国33个试点区域之一。作为样板区域，经过近些年的探索推进，松江目前已完成23幅农村集体经营性建设用地入市，涵盖工业、研发、商业办公、租赁住房等用途，总出让面积1048亩，总出让金额达23亿元。

　　“这里将打造成以电子信息、生命健康等为主导产业，以研发为亮点，同时融合都市文创的科技园区。”从原来的老产业园到现在的科技园，黄桥村党总支*陈继明期待着农地入市的新项目让这片土地焕发新的生机。

　　上世纪90年代，黄桥村在这里建起占地154亩的黄桥工业园，先后引进以澳岩石业为代表的28家企业。随着经济转型发展，老工业区面临“腾笼换鸟”。在区、镇两级政府的牵线搭桥下，黄桥村通过集体土地入市的方式，拿出其中部分土地，与临港集团合作建设漕河泾黄桥科技园。

　　在农村，由于土地供求矛盾和历史原因，部分集体经营性建设土地尚处于“休眠”状态，而农地入市可以唤醒这些“沉睡”中的宝贵资源。在叶榭镇徐姚村，就有这样一块占地180亩的土地。2020年，该地块列入松江区集体经营性建设用地入市试点项目。今年1月，上海蔬菜（集团）有限公司竞得这片土地，将打造集交易、仓储、消费、体验、中央厨房等功能于一体的农产品交易中心。规模化农产品交易市场的引进，既让存量建设用地得到有效利用，也将带动周边农产品研发、种植、观赏等相关产业发展。

　　2014年，随着新一轮农村土地制度改革大幕开启，国家政策明确提出，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能。土地是发展的宝贵资源，如何规范农地使用，作为试点的松江区制定了相关制度——《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》，对农村集体经营性建设用地有偿转让、交易方式、收益分配等作出具体规定。

　　农地入市，“哪些地能入市”是首要问题。办法中对此设定几道门槛：属农民集体所有，并完成集体土地所有权、使用权确权登记，持有集体建设用地所有权证，土地权属清晰、无争议；涉及耕地的，需完成农村土地承包经营权的解除；符合控制性详细规划、村庄规划，符合国土空间用途管制要求；符合国家和本市产业政策、环保政策，符合农村集体经营性建设用地入市政策，具备开发条件；无违法用地行为，无司法机关依法裁定查封或其他形式限定土地权利的；具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；法律法规规定的其他条件。

　　“怎样入市”也是关键问题。办法中指出，农村集体经营性建设用地入市形式包括使用权出让、租赁等有偿使用方式。

　　与浦南地区大多数农村一样，徐姚村在基础设施方面仍存在一定短板，村党总支*徐峰称，为此，土地费用到位后，优先考虑将其用于改善村里的道路等基础设施，让村民实实在在分享土地收益。

　　事实上，土地入市后，*终落脚点都在实现土地增效、农村发展。因此，如何分好、用好土地收益，是一项重要课题。

　　土地入市带来新项目，也带来村级联动发展的新契机。在新浜镇南杨村，2019年，村内一块面积77亩的集体经营性建设用地入市后，被中国奥园集团旗下上海奥园旅游发展有限公司摘牌，计划投资6亿元在南杨村打造农创园、生态花园餐厅、主题酒店等项目。借助入市的资本积累和新项目带来的新机遇，南杨村对乡村旅游的发展形成了规划蓝图：将依托雅园、牡丹园、荷花公社打造亲子游基地；以泗圣址河为主线，将河西建设成为文化走廊，河东建设成为民宿集聚区；推进南杨民俗园项目。

　　而在黄桥村，陈继明介绍，本次入市，村级获得的2000万元的土地收益将作价入股，投入科创园项目当中，进而让这笔收益获得持续稳定的分红，实现集体资产进一步保值增值。

　　（来源：学习强国松江区融媒体中心）

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13524678515 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号