在经历较长期快速发展后,中国经济步入平稳增长阶段。早期城市建设用地大规模扩张过后,各大城市均不同程度地面临城市新增建设用地资源紧缺的情况。2014年5月,上海市委*韩正首次明确要求,到2020年,全市规划建设用地规模实现“负增长”。在城市发展从工业时代过渡到后工业时代的背景下,规模大、效率低、结构不合理的上海工业用地无疑孕育着巨大的功能转型与二次开发潜力。上海集中建设区内、产业区块外的195平方公里工业用地,简称为“195区域”,2014年,上海市政府在《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中将其定位为“通过加快转型,完善城市公共服务功能,并重点发展现代服务业”。然而在实践中,工业用地转型并非是“图上画画”即可自然而然完成的过程,需要合适的动力机制加以引导。在不同利益主体博弈过程中,由于对公共利益的投入无法带来直观的利润回报,公共利益的保障往往是利益协调中的难点。本文在梳理上海工业用地转型政策的基础上,聚焦于上海市松江区“195区域”内G单元工业用地,深入解读其发展现状、相关规划及土地回购进程,指出G单元内工业用地转型动力匮乏、更新途径难以有效引导市场、控规缺乏弹性等的问题。针对以上问题,就广州旧厂房用地更新改造、深圳工业用地更新及美国容积率转让进行研究,发现市场是城市二次开发的重要动力来源,而合理的制度框架可以在引导市场的基础上实现公共利益的保障,与法定图则相比,赋予规划以一定的弹性空间可以有效降低工业用地转型的成本。在案例研究的基础上,结合理论指导,文章尝试通过在转型流程设计、工业用地转型实施单元划定和容积率转移方式等方面的策略研究,探索G单元工业用地转型的策略。

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