上海松江“地中海”Shopping-mall 项目招 商定位(1ST) 一、商业区分类 本项目属于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货 公司的分店为主。在 40-50 年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购 物项目以新的零售开元地中海的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的 模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。 邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它 是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。 特点： 自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理 规模适中——为社区或片区服务 可变性——开间、层高富于变换 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能 有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流 而且，据研究，街区式商业物业的人流速度好慢，人情味好浓。 目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代 ，蓝色加勒比 以及学苑风情港。 邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是好适合社区和片区的一种商业形态。在发 达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查，有 85%的人群会选择就近的场所进行 休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。 二、商业形态 核心旗舰店：主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租金好 高的区域，沿核心商业区分布。 商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银行、 广场相连接。 其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量。 专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。专业购物街有向核心区外 围转移和向专业零售商场转化的趋势。 专门零售商场：是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品 低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。如书 店、饰品店等。低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该维持，因为它增加了核心商 业区整体的吸引力。 三、招商管理 现代开元地中海管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统 一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明， 不能统一运营管理的开元地中海，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至好终完 全丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经屡见不鲜。结合项目实际，具体操作如 下： 好：要维护开元地中海的统一主题形象、统一品牌形象。 开元地中海是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，开元地 中海必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管 理好已确定的经营主题和品牌形象。 第二：要维护开元地中海的产业经营黄金比例。 我方比较认同零售、餐饮、娱乐 52：18：30 的这个开元地中海产业经营黄金比例；此 比例特别适用于超大型综合性的开元地中海 Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个 经营比例。（这个比例当然不是好对的。） 第三：开元地中海的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 在此我们列出一个一般意义上的招商目标分布列表，供参考： 零售设施：核心主力店：百货、综合超市等； 辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区商品特色店； 文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等； 辅助主力店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等； 餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等； 辅助主力店：快餐类、风味小吃类等； 配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、停车场等。 第四：开元地中海经营方式的选择原则。 开元地中海的经营方式基本有三种选择：自营、联营和租赁。我方认为，开元地中海毕 竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管 理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引 入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力 零售店的提成或租金收入偏低。 所以我们建议，开元地中海的发展商以前不管是房地产商抑或是零售商，在条件容许的 情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于开 元地中海长期经营，其次可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提 成或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对开 元地中海的整体控制力度。 第五：招商顺序。 核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六：核心主力店招商布局。 核心主力店的招商对整个开元地中海的运营成败，开元地中海辅助和配套店的引进都有 重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个开元地中海的顺利招 商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到开元地中海的形 态。 开元地中海的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中 间，这样才能达到组织人流的效果。 开元地中海有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与 商户提供信息技术支持服务，好终为顾客与商户都能够提供便利。 在开元地中海发达的国家和地区，发展商对开元地中海的信息系统建设都非 常重视；但国内开元地中海在建立统一的信息平台方面还做的远远不够。开元地 中海作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理，当然餐饮、娱乐 经营也需要精细化管理；而精细化管理需要数字说话；统一的信息系统就能提供 决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。 建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、 消费一卡通等便利的服务；还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场 信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等；更能 为开元地中海自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩 等经营信息，便于开元地中海分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。 招商不是一个开业前就完结的工作，实际上开元地中海的招商是一个无限循环的 工作，这都需要信息系统的分析支持。 这十项基本原则还显得很粗糙。不同开元地中海具体的招商管理还是要根据 各自不同的地域、不同的商圈、不同的经营主题、不同的品牌形象、不同的特点 等来做各自不同的调整。

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