6 月 8 日上海首轮土拍结束，36 幅地块全部成交总金额达 834.7 亿元，19 幅底价成交，17 幅均出现溢价，其中 13 幅地块 触顶 进入了一次书面报价环节。

　　首轮土拍整体氛围还是偏谨慎，主要还是以央企、国企为主，共拿下了 29 幅地块，占比超 8 成，而民企报名及成功拿地者仅在少数。另外首轮土拍有部分地块的房地联动价也有所上涨。

　　距离首轮土拍结束的第二天（6 月 10 日）上海土地交易网就挂牌了 40 幅涉宅地块，6 月 15 日土地推介又新增了 4 幅宅地，可见上海供地速度之快。

　　据了解，2022 年上海第二批住宅用地拟于 6 月 27-6 月 30 日发布集中出让公告，7 月下旬开始集中组织交易活动。

　　值得一提的是此次传统市区的 7 幅地块，有 4 幅地块处于内环内，位置优越，不过其中 2 幅是杨浦旧改项目，可能与首轮土拍情况相似，溢价率不高。另外闵行的 4 幅地块比较值得关注，分别位于浦江、七宝、吴泾板块，位置都非常不错，而且首轮土拍闵行的 3 幅均产生高溢价，可见闵行供应的土地热度非常高。

　　此次五大新城核心区域的土地供应较少，除临港 5 幅外，奉贤新城 2 幅、青浦新城和松江新城各 1 幅、另外嘉定新城还是以马陆为主，均不在嘉定新城的核心区域。而且首轮土拍中五大新城的供应情况也不是很理想，后续五大新成的供应和热度是否还会维持，着实令人担忧。

　　传统市区土地供应增多 4 幅地块处于内环内

　　传统市区此次共有 7 幅涉宅地块，涉及静安区、杨浦区、普陀区，其中 4 幅位于内环内，位置非常不错，分别是杨浦江浦社区地块、普陀中山北社区地块、静安天目地块。

　　再看杨浦江浦社区的两个地块距离非常近且是旧改项目，位于杨浦内环内，周边有 12、18 号线双轨交环绕，同时周边的配套也非常丰富，有互联宝地、紫荆广场、君欣时代广场、江浦公园以及新华医院等，能够满足日常的生活需求。

　　不过从首轮杨浦平凉社区地块可以看出，1.7 的溢价率是低于预期的，可见杨浦旧改项目的热度一般，这两块地虽然位置不错，但是周边老小区较多，城市界面会受到影响。

　　另外杨浦的长海社区位于中外环，靠近五角场商圈，该板块之前没有新房供应，此次土地入市也是满足了板块的购房需求。

　　普陀中山北社区地块位于普陀武宁板块，位于内环内，靠近苏州河，距离 3、4、11、14 号线曹杨路站不远，地理位置很好，周边生活氛围浓厚。该地块周边有已售罄的新湖明珠城和首轮土拍的招商武宁项目，房地联动价是 10.52 万 / 平，不过该招商地块是底价成交。未来该地块入市可以参考招商项目。

　　浦东、闵行再推热门地块 唐镇周浦、七宝浦江将成黑马板块

　　二批次土拍中浦东（除临港以外）、闵行各有 4 幅涉宅地块，其中备受关注是地块位于唐镇、周浦、七宝、吴泾、浦江等板块。而且在首轮土拍中，浦东和闵行的地块均出现高溢价，可见这两个区域的关注度不减。

　　除此之外，浦东的周浦地块距离 16 号线 公里，还是有些距离的，不过与周浦医院距离较近，而且目前周边有绿地缤纷广场和绿地乐和城，日常生活能够满足。

　　闵行的 4 幅地块位置都非常不错，分别位于七宝、吴泾、浦江板块，都是目前购房者比较青睐的区域。首轮土拍中这三个板块都入市了 1 幅地块且受到了 4-5 家房企的关注，二批次再入市，预计会再掀起一波热度。

　　七宝古美社区地块北面是天安豪园，距离 12 号线 公里，与首轮土拍中华发 & 建发拿的七宝地块相邻，房地联动价是 82500 元 / 平，另外周边还有售罄的融信旭辉世纪古美，均价约 8.25 万 / 平，入围分 63.26 分，预计二批次的七宝地块房地联动价也是 8.25 万 / 平。

　　另外闵行浦江地块靠近近 8 号线浦江镇站，该地块与一批次拍地建发 & 华发浦江项目相距非常近，房地联动价 68000 元 / 平，且两个地块的容积率都是 1.2，房地联动价值得参考。

　　闵行吴泾的 2 幅地块与上一批招商 & 象屿项目比较近，房地联动价是 5.2 万 / 平，未来入市可以参考。

　　徐泾再推 1 幅地块 五大新城核心区域供地减少

　　二批次供地中，青浦的 4 幅依然会成为焦点，分别位于徐泾、青浦新城、朱家角板块，位置都还不错。

　　青浦徐泾地块与 17 号线 公里，周边配套成熟，还有招商虹桥公馆和万科天空之城在侧，而且徐盈路站周边还有天空之城的商业，能级较高。而且这两个楼盘的二手房也已经达到 9-10 万 / 平，新房入市性价比很高。

　　松江虽然供应*多，但地块位置不占优势，仅有松江新城地块有些许看点，该地块处于松江新城万达商圈，周边配套成熟，与 9 号线 公里。周边还有金地丰盛道，备案均价约 5.4 万 / 平，之前三次开盘均没有触发积分，但是去化效果还是比较好的。

　　首轮土拍的热度刚刚过去，二批次便迫不及待的到来，足可见上海楼市的供地速度，那么 7 月下旬有哪些房企可以 抱地而归 呢？让我们拭目以待。

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