第三阶段为开发建设大规模的房地产开发和公益设施公共设施2001年上海市十五规划提出一城九镇的开发战略明确了上海松江新城的开发规划新城占地规模为36平方公里人口30万2001年8月松江区政府市地产集团中星集团国际集团组建松江新城建设发展有限公司对松江新城西区包括特色风貌区在内的736平方公里进行一级整体开发2003年大学城有三所大学完全进驻5000学生就读2003年5月全球著名高科技企业台湾台积电落户松江总投资超过100亿美元2005年12月一城九镇上升到1966计划大学城占地约6平方公里共7所大学已建成并交付使用中央商务区启动较早已完成占地近2平方公里的轨道交通区域在建设中以泰晤士小镇为代表的占地近7平方公里的高档国际社区已完成超过70配套设施诸如法院检察院学校医院等公共机构超市大卖场酒店等均竣工起步期全面发展期成熟期初步建设期松江大学城与新城市政配套等功能同步开发吸引世界著名高科技企业入驻上海松江大学城本报告是严格保密的

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　　周 七月起，知识平台 主题分享正式启动： 1 每周 个主题 3种呈现方式

　　主题案例新知播报相关报告

　　案例 教育地产•大学城-上海松江大学城

　　滨江 滨海 滨湖 山地 高尔夫 温泉 湿地 酒店 马术 游艇 公园 轨道交通 平层•平墅 合院•联庭 综合体 MINI别墅 企业会馆 产业园区 LOFT SOHO 工业厂房 区域开发 创意园区 主题公园

　　来源：世联 标签：教育地产/上海/大学城/开发模式/土地/区域开发

　　1.松江大学城简介 2.发展历程 3.开发模式 4.配套设施及企业入驻情况 5.周边土地市场 6.经济发展特征 7.案例总结

　　松江大学城位于上海市西南部，距离市中心30公里，紧邻沪 杭高速公路，依托佘山国家风景旅游度假区

　　➢松江大学城距上海市30公 里，紧靠沪杭高速公路，北 临佘山国家风景旅游度假区， 占地3平方公里，总投资25 亿元，于2003年全面建成， 招生规模近五万人

　　➢松 江 大 学 城 现 有 7 所 高 校 ， 招生规模达到5万人

　　上海外国语大学 上海旅游专科学校 上海对外贸易学院 上海立信会计专科学校 华东政法大学 东华大学 复旦大学视觉艺术学院

　　国家直属重点大学 归属国家旅游局 市级高校 市级高校 市级高校 全国重点大学 民营高校

　　松江大学城与新城市政配套等功能同步开发，吸引世界著名高 科技企业入驻

　　2001年上海市十五规划提出 2005年12月，“一城九

　　“一城九镇”的开发战略，明 镇”上升到“1966”计划

　　确了上海“松江新城”的开发，大学城占地约6平方公里，

　　规划新城占地规模为36平方公 共7所大学，已建成，并交

　　94年开始松江新区的 99年开始大学城建设

　　开发建设（主要在高速 路以北） 94-96年完成了2.5平 方公里的开发（“以路

　　2000年10月制定的《松江新城 “十五”期间近期建设纲要》计划 新城建设分“三阶段走”：*一阶 段安排各类行业规划和专业规划以

　　2001年8月，松江区政府、 市地产集团、中星集团、国际 集团组建松江新城建设发展有 限公司，对松江新城西区包括

　　中央商务区启动较早， 已完成 占地近2平方公里的轨道 交通区域在建设中

　　换地”的模式开发） 及重大项目规划；第二阶段优先开 特色风貌区在内的7.36平方公 以泰晤士小镇为代表的

　　96年开发模式转换， 先建大市政配套再出让 土地

　　发城市基础设施建设和环境建设； 第三阶段为开发建设大规模的房地 产开发和公益设施、公共设施

　　里进行一级整体开发 2003年大学城有三所大学完 全进驻，5000学生就读

　　占地近7平方公里的高档国 际社区已完成超过70% 配套设施诸如法院、检

　　2003年5月全球著名高科技 察院、学校，医院等公共

　　企业台湾“台积电”落户松江，机构，超市、大卖场、酒

　　松江大学城采取以社会投入开发为主的模式，区政府提供土 地资源，社会企业出资建设，学校长期租用

　　➢大学城建设实行所有权和办学权分离的机制， 松江区提供土地，东方明珠股份有限公司等社 会企业组成投资主体出资建设，拥有大学城资 源的所有权，而入住的高校则长期租用.

　　新城公司资本金 为 10 亿 元 ， 松 江 政府只占到42%的 股份。经过三年 的发展，现在新 城公司的资金规 模已经达到了几 十 个 亿 ， 2005 年 的企业所得税为 5000万

　　松江大学城的建设、优越的地理位置和完善的基础配套吸引 了大批国际知名高科技企业入驻

　　➢大学城规划占地8000 亩，计划引入八所大学， 容纳8万名大学生、2万 名教职员工，成为区内 产业的人才库

　　➢松 江 地 处 上 海 西 南 ， 距 离 上海虹桥机场25公里，车程 仅20分钟，往来交通便利 ， 规划建设连接市中心的R4轻 轨线

　　➢“ 十 五 ” 期 间 实 施 了 综 合 交通、行政中心、商务中心、 信息网络等十大工程

　　➢松江拥有国家级出口加工区——上海松江出口加工区、 上海首家市级工业区——松江工业区

　　➢2002年松江工业区已累计引进外资项目261个，总投资 25.8亿美元，合同外资17.8亿美元

　　➢松江目前有3万家企业，2200家外资企业，其中日资企 业有415家，台资企业有420家

　　➢美国福特、日本日立、英国ICI、法国依视路、德国PM 等近40家世界500强企业投资落户

　　松江大学城周边土地的边际效应使得单位土地的价格快速上 升，土地产出效率大幅度提高

　　➢大学城的建设*直接的短期外部效益就是杨浦区 的地区财富迅速积累，这主要体现在松江大学城 周边土地的边际效应上，就是单位土地的价格上 升，使得其政府快速收回投入

　　土地价格50万/亩 土地价格40万/亩 土地价格38万/亩 土地价格36万/亩 土地价格25万/亩

　　园林绿地 市民广场 行政中心 上海*一人民医院

　　在筹建大 •松江新城区市大片的低洼农地， 学城之前 地价市25万/亩

　　•一般的房产的价格为1700元/平米

　　•以大学城为中心的城南地区地价 涨至36万/亩 •城北地区地价涨至40万/亩 •城西地区涨至50万/亩

　　•一般的房产的价格涨至2800-2900 元/平米

　　•例如:松江新城西部的微电子基地 的房产价格甚至涨到3000元/平米

　　2005年松江土地的价格已经涨到80-125万/亩 房价涨到6000元/平米

　　松江大学城学科结构不符合松江经济对于高校创新技术的 需求，产生经济结构上的二元性

　　松江区政府提出 了“以土地换高 地，以土地换发 展”的优惠政策， 公平竞争的多元 投资模式和区域 配套设施的有机 结合

　　产生的问题 ➢高校学科结构不符合新城定位 ➢宏观经济的外部效应上还存在 不足

　　➢*直接的短期外部效应就是大学城周边的房地产价格的上升，高额的房地产价格使得松江区 建设大学城时奉送的土地价值， 很快就凭借房地产的收入而收回，从而促进了地区财富的积 累

　　➢在开放的市场经济条件下，区域对于外界资金的引进程度，依赖于其区域投资环境的优劣， 包括区域的交通，通讯，人力资本和提供的优惠政策。大学城的建设使与之相配套的设施 也在不断的完善中，经一步的改善了松江的投资环境

　　➢由于大学城与新城的知识科技效应和连动效应，*近来自日本，美国，德国，法国，香港 和台湾等27国家和地区的投资商云集松江，使得松江的产业集群效应更加明显。（台积电 高科技园在大学城西部入住）

　　➢松江大学城大幅度增加了松江地区的人口规模和固定消费群体。同时松江大学城本身也集 中10万高素质人口，这些对提高松江的技术水平具有重要的做用

　　➢大学科研水平较差，学科结构向文科倾斜，这与松江经 济对高校创新技术的巨大需求形成了反差

　　➢交通距离造成大学和社会的互动难度较大。30公里的距 离对于上海和大学城之间的人员、物质、信息的交流有一 定程度的影响

　　➢文化上的二元结构必然会导致经济上的二元结构。大学 城的建立使得大批高学历人员和以前低素质人口并存。同 时本报产告是业严格结保密构的。的升级使原来的就业人员面临失业的危险

　　➢吸纳知名的理工科院校 落户大学城

　　➢壮大自身的产业人口， 完善自身的城市功能

　　➢利用大学城的资源大力 发展职业培训，以提升松 江城市化人口的素质

　　松江大学城与新城市政配套等功能同步开发，吸引世界著名高科技企业 入驻

　　松江大学城采取以社会投入开发为主的模式，区政府提供土地资源，社 会企业出资建设，学校长期租用

　　松江大学城的建设、优越的地理位置和完善的基础配套吸引了大批国际 知名企业入驻

　　松江大学城周边土地的边际效应使得单位土地的价格快速上升，土地产 出效率大幅度提高

　　松江大学城学科结构不符合松江经济对于高校创新技术的需求，产生经 济结构上的二元性

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