销售型产品交替“走俏” 租赁型产品优惠“退潮”

　　由于稳定的国内经济增长为写字楼市场的全面复苏带来稳定动力，加上住宅市场的紧缩政策，使得更多资本转投商业地产，在2011年，上海写字楼市场表现十分出彩。据DTZ戴德梁行写字楼部统计显示，销售型写字楼，全年（截止12月13日）供应213万平方米，同比下降11.69%；成交171万平方米，同比上升16.42%；成交均价超过2.5万/平方米，同比增加35.52%，全年中低端投资型产品和高端市场整层、整栋购买行为交替活跃；而在租赁型写字楼市场，传统CBD写字楼现有楼盘入住率高达95%，由于企业表现出旺盛的租赁需求，新入市楼盘预租情况良好，新入市项目通过低价促销优惠来维持入住率的局面已经“退潮”。

　　戴德梁行写字楼部董事沈洁指出：“2011年上海销售型写字楼阶段型交替活跃，上半年外郊环中小面积的SOHO、酒店式公寓成交活跃，如宝山万达广场、绿地论坛)风尚天地、龙湖郦城论坛)MOCO等；下半年，市中心大宗收购较活跃，如长宁商业中心、嘉瑞国际广场和北外滩国客中心、环球金融中心、浦东陆家嘴二十一世纪中心大厦等大宗成交，构成了5月、8月、9月的高成交量，拉高整体均价效果明显。”

　　事实上，受住宅限购投资资金转移的影响，酒店式公寓、SOHO、40-60平小办公产品的供应及成交均集中在上半年，到了下半年投资客对后市走向呈现观望情绪，因此上市的项目销售进度及价格均受到一定影响；好在国际投资机构的回归再次给市场注入活力，2011年上海房地产投资市场总成交金额达350亿元，与2010年相比，增长了50%，其中，境外买家投资金额为160亿元，增长10%。由于写字楼租金、资产价格增长的良好势头，以及相较于商铺，运营起来更为简单，受到投资客的追捧，在总投资额中占到78%的比重。

　　排名前列太平戴维斯的写字楼报告中指出，购买写字楼需求上升主要来自于两方面，其一，由于住宅市场的紧缩政策，一部分投资者将目光转向写字楼市场；同时，一些公司也倾向于购买写字楼以应对不断上涨的租金。在企业购买写字楼自用、国际投资机构重返市场等种种因素影响下，写字楼资本价值仍在上涨。

　　在写字楼租赁市场方面，来自莱坊的写字楼报告显示，虽然上海写字楼供应量维持在高位，但跨国公司和国内企业设立办公室和扩充办公面积的需求极为旺盛，搬迁空出的的写字楼面积也很快被新租户以及老租户扩充所填满，上海写字楼空置率处于低位。

　　戴德梁行企业服务部主管傅翀宇则指出“传统CBD写字楼现有楼盘入住率高达95%，新入市楼盘预租情况良好，企业租赁新入市楼盘无便宜可捡，例如今年推出的静安嘉里中心、古北国际财富中心、东方金融广场均以市场平均价格出租，未因新入市而低价促销；与此同时，新兴地区写字楼租赁竞争激烈，闸北、普陀、虹口、徐汇区全年有持续的供应量入市，不少项目享受有政府政策性支持，但有注册税务要求。”

　　尽管上海写字楼市场在2011年表现良好，更多投资客从住宅市场转向投资回报率更为稳定的商业地产，产业结构的优化促成金融、咨询等高端服务业的良好发展，构成高端写字楼的稳定需求，加上写字楼稳定的投资回报及物业保值增值的驱动因素，其中部分企业会从租赁转向购买行为，但业内人士还是对2012年能否延续这一势头保持谨慎乐观。

　　沈洁指出：“扣除几宗大宗成交，2011年的写字楼成交量较2010年有所下降。随着调控的一段深入，未来一段时间写字楼销售市场并不明朗，整体比较动荡。”

　　排名前列太平戴维斯中国区研究部主管简可则指出：“由于许多原计划在2011年入市的项目延期至2012年上半年入市，2012年供应激增，去化压力较大。目前，十栋写字楼预计将在2012年入市，其大多数位于浦西，为市场新增59万平方米的写字楼面积，较前三年平均供应量约多11%。”

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