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　　说到上海的产业高地，大家都会想到张江科学城。因为张江实现了科学与人才高峰，已经是世界一流的科学城。

　　说到全地图买房的购房者，也会想起张江。因为张江人收入高，购房选择的区域限制要小很多。

　　说到商品住宅的稀缺，也会想到张江。几年以来商品住宅用地很少，价格也是一路高升。

　　作为向全球科创中心进军的科创之城——上海，除了拥有张江科学城，还有G60上海松江科创走廊、市北高新园区、闵行紫竹园科技园等知名产业园区。

　　今天我们就来看下这个与张江科学城并列等级的G60上海松江科创走廊，在区域发展上是不是也能达到一样的成果。

　　只是一个简单的对比，就能发现很多问题。为什么这么大的产业项目，声音却不大。在对比张江科学城的简历，张江满满的数据说明，可G60科创走廊很难看到具体的数据，基本都是文字描述的零散消息。给人感觉这就只是一张大饼。

　　1.G60科创走廊启动时间晚。张江科学城从1992年开园到2017年7月上海市政府正式批复原则同意《张江科学城建设规划》经历了25年。而G60科创走廊刚起步，还需要时间。

　　推进计划：2020年—基本形成G60科创走廊框架体系2030年—建成G60科创走廊创新体系2050年—建成具有全球影响力的科创走廊

　　2.G60科创走廊辐射范围大。G60科创走廊是贯彻落实长三角一体化发展国家战略的重要举措。涉及到江苏、安徽和浙江三个省，一共是9个城市的共同发展。版图太大，行政单位也多，规划和协调难度可想而知。

　　3.G60只是一个总称，实际是由多个产业园组成。单单松江区就分布了9个产业园区。也就是“一廊九区”。

　　分析：上海是一个不缺水的城市，但是缺山，松江却恰好是山资源丰富的地方，山环水绕，空气也好，不少自然景区和别墅项目坐落于此。加上G60科创走廊的建设松江会不会大火？

　　张江作为如今上海的科创龙头毋庸置疑。反观松江虽然起步晚，但拥有更广阔的战略纵深，更多的战略储备土地，更多有活力的新兴企业涌入。G60科创走廊紧密连接长三角地区，或许二者将来难分伯仲，甚至超越张江也不无可能，这对于上海的发展甚至国家战略迎来更积极的机遇。

　　题外话松江的不足：松江还有硬伤，那就是轨道交通，现在的9号线已经拥挤不堪。如果有新的轨道交通线路，或者产业园壮大增加松江本区域的就业和置业，都会对交通有所缓解。着急的读者可以先拉到好后交通新进展。

　　篇幅原因接下来我们就来说说9个产业园中附近楼盘有新产品供应的几个产业园。

　　园区配套：商业综合体——棕榈广场、老上海风情商业广场——绿洲广场“星天地”、面积2平方公里的九科绿洲公园。

　　区位交通：上海临港松江科技城位于松江区东部，与闵行区交界，距离徐家汇商圈14公里、虹桥交通枢纽10公里、松江新城10公里、松江大学城10公里。紧邻G60沪昆高速、G15沈海高速。

　　2016年以G60科创走廊建设、临港集团科创中心为主体承载区建设为契机，制定完成《上海临港松江科技城战略发展规划》。根据这一规划，临港松江科技城将高举一面旗帜，做好两个角色，强化三轮驱动，努力实现四化发展目标。

　　2020年1月14日，G60科创云廊二期工程奠基仪式举行。全长约800米的云廊一期主体结构已建成，由10栋高楼连成一体。云廊二期项目占地285亩，将建设12栋约80米的高层建筑。届时，云廊将在一期基础上继续向南延伸，形成1500米的“云中巨舰”。

　　产业经济：到2020年，集聚十亿产出规模企业十家，一亿产出企业百家，园区总产出破千亿元；城区建设：到2020年，建设产业园区十平方公里，开展各类城市便利服务百项，管理运行物业空间千万平方米；人才集聚：到2020年，集聚产业领军人才十个，新锐科技CEO百人，科技精英千人；创新创业：到2020年，建立创新平台十个，集聚高新技术企业百家，在孵、出孵创业项目千个；新兴科技：到2020年，形成新兴科技行业十个，集聚影响力成果百项，拥有科技创新专利千项；投资金融：到2020年，形成特色金融产品十个，投资科技项目百个，投资收益千万元。

　　分析：从未来前景看，期限都是2020年，也就是今年，不知道今年会有怎样的答卷。这前景里大多数都是老百姓不关心的事情。

　　但是有件事还是要关注一下，就是G60科创云廊的建设，建成后将引进800多家科技创新企业，势必会有大批的人才涌入进来，而这些人也会带来置业的需求。看看G60科创云廊的效果图，这会进来多少人？

　　有个时间点值得注意下：2018年5月上观报道说一期项目预计2019年中交付使用，2020年1月二期开工典礼的官方报道里又说一期主体已经完成。而且开工当日就与垣信卫星、晨宸辰科技、晨光文具、甲佳智能、迈迪科技等重点产业龙头项目以及中影泰得、Tims Coffee等签约，看来今年是可以期待一下的。

　　突然引进这么多企业的人才，这附近的房子会不会很抢手？目前附近有两个楼盘今年会新产品上市。

　　贝尚湾位于松江区九亭镇，南至沪松公路，西为沪亭北路。北侧为涞寅路，东至新漕泾河，与九城湖滨、奥园接壤。这个项目上一次开盘还是2007年，时隔13年，可能今年再次加推。

　　配套信息：教育—九亭小学、九亭中学、七宝中学、上海大学附属外国语学校、九亭幼儿园购物—九久广场内乐购、七宝乐购、七宝家乐福、七宝易初莲花医疗—松健门诊部、上海市第二人民医院九亭分院

　　价格参考：项目销售时间线比较长，从首次开盘到现在已经14年时间，楼盘已经是现房，但是仍没上市。曾经的两期产品也变成了二手房，目前挂牌均价5.2万。

　　先来看下贝尚湾当年的开盘时间和开盘价格，时间太久已经没有什么参考性，只能叹息没赶上了。

　　项目周边的新房很少，比较新的就是绿庭尚城璟悦4.45w左右，项目周边二手房公寓基本在4w左右。

　　从项目到虹桥机场、虹桥火车站方向约10公里。项目配套有九亭医院，九亭幼儿园，九亭农贸市场、九亭文化广场等生活配套也在1.5公里范围内。

　　2020年上市产品：洋江唐顿公馆为九亭全新盘，总计378套房源，主力户型为95㎡2房，135㎡3房，项目由5栋小高层组成，层高23-27层，2梯3户设计。

　　住宅室内层高3.15米，是比一般的住宅产品高的，更值得一提的是绿化率超过50%，是很高的绿化率。预计2020年上市。

　　配套信息：洋江唐顿公馆位于9号线九亭站以南九新公路旁。项目周边生活配套比较接地气，超市、集贸市场、小吃店都有，生活比较便利。

　　交通—洋江唐顿公馆距离九亭地铁站步行距离大约是1.2km；9号线站直通徐家汇。公交方面，项目周边有松江94路、松江40路、1842路、松江43路内环等公交车可以到达地铁站。自驾方面，周边有G50、G60、沈海、嘉闵高架、外环线等城市高速路环绕，无论往市区还是嘉闵高架方向，都非常便捷，且路况良好。

　　商业—距离项目800米左右的麦尚城、约2公里左右的九亭中心和旭辉纯真中心能够解决日常的生活需求。同时项目出发去七宝商圈也很方便。沿九新公路还有一排约2000㎡的商业配套。

　　教育—九亭幼儿园距离项目约289米、加华艺术幼儿园约1.6公里、九亭第二小学约2公里、上海大学附属外国语中学约3公里，基本涵盖幼儿园至中学段的教育需求。

　　医疗—上海市松江区九亭医院离项目仅160米左右。除了九亭医院，周边还有新虹桥国际医学中心、复旦大学附属儿科医院、万科儿科医院、百汇国际医院等。

　　价格参考：周边新房当年的均价为公寓4.3万左右，别墅4.56万左右，九亭是离虹桥比较近的板块，但是新房太少，所以像象屿虹桥悦府这样的楼盘出现了倒挂，二手房挂牌价格比较高。离项目好近的二手房价格在4.3-4.4万。

　　产业定位：工业机器人、工业互联网、服务机器人、智能传感器、供应链管理与服务、数字工厂等领域。

　　目标：力争通过三年左右时间，逐步实现“科大智能、贸易城、海欣、开发区”四大板块联动协同发展，产业集中度、显示度进一步提高，基地品牌影响力将迈上新台阶。

　　步骤：2018年1月-5月，科学调研、全面启动阶段。进一步提升基地的知晓度和影响力2018年3月-2020年6月,细化内容、全力推进阶段。全力以赴破解基地建设过程中的各类痛点、难点、堵点。2020年7月-，提质增效、总结提升阶段。提升基地企业研发水平、成果转化、品牌建设等方面能力。

　　2019年11月，为优化营商环境，加大招商引资力度，洞泾持续强化对洞泾招商投资促进中心能级提升，并做实洞泾人工智能产业基地核心区块，成立洞泾人工智能发展有限公司。

　　截止2019年9月，洞泾已完成招商535户，累计现有内资户数5421户，外资企业113户；完成合同外资542万美元，实际到位资金1771.3万美元。

　　未来重点发展机器人研发设计、调试生产，人工智能研究等，打造集科技前沿探索、产业化生产、便捷生活服务为一体的机器人产业集群。同时完善产业延伸和服务配套，形成以机器人产业为主的智能装备制造企业总部办公区；建设机器人科技公园、博物馆、展销中心等；植入服务机器人、智能系统等，形成智慧生活体验区。

　　分析：洞泾人工智能产业基地和九科绿洲临港松江科技城都在松江区的东北角，靠近闵行区比较近，在区位上也是稍有优势的。产业优势会给这个板块带来一定的人气，相应的消费配套也会有所增加。这些还要看整体的发展，尤其是常住人口数量和商业规模，而不是一个产业园区。产业基地旁有大片的住宅区，基本以别墅为主。附近有新盘光明雲庐也是有别墅产品，也有公寓产品。稍远的泗泾还有两个项目都是将推出公寓项目。

　　光明雲庐位于松江区陆家圈路63弄，售楼处位于新农河路，目前整体在建中，售楼处已经2019年9月25日正式开放。项目占地面积约61170.9㎡，容积率1.2，规划户数747户。

　　2020年上市产品：项目由17幢叠加别墅、9幢洋房组成。其中叠加216户、洋房332户。预计将推出房源建面约89㎡洋房，建面约115-120㎡上叠和建面约130-135㎡下叠，价格待定，预计2021年10月交房。

　　交通—光明雲庐紧邻G15沈海高速莘砖公路出入口，往南可至G60沪昆高速、往北可至G50沪渝高速，沿莘砖公路往东可到嘉闵高架及莘庄立交方向，自驾出行便捷。距离虹桥交通枢纽约18公里，自驾或乘坐出租车25分钟可到。

　　商业—旭辉墅、合生国际社区商业，洞泾镇社区沿街商业，同乐生活广场，亚美尚购物广场，拉斐尔云廊（在建），棕榈广场，三湘商业广场，亚繁生活广场，万达广场。

　　教育—松江区洞泾学校（9年制），上海松江区永悦小学，赫德双语学校（12年制），西外国语学校（15年制），宋庆龄学校

　　价格参考：光明雲庐附近的近两年的新房都是别墅项目，均价分别在3.5万和5.4万。在链家上查询附近并无挂牌的二手房源。综合多个网站的二手房数据，得到下面的表格。综合楼板价、近两年新房和挂牌二手房的价格。

　　同济晶萃位于松江泗泾，在地铁站9号线泗泾站不远。东北方向是虹桥商务区，西南方向是佘山风景区。

　　2020年上市产品：项目之间销售的是别墅产品，本次准备上市的是别墅北侧的公寓产品，中小户型，79平-92平的两房，90-111平的三房。预计3月上市。

　　交通—同济晶萃位于松江区泗泾镇泗陈公路与刘五公路交叉口处，约3公里即可享受佘山5A级旅游度假区的自然资源，距离轨交9号线沪渝高速、嘉松中路、嘉闵高架等多条城市干道和高速公路立体环绕；

　　教育—泗泾 、松江四中、华东师范大学松江泗泾实验 （在建）等 资源环伺周边；

　　价格参考：项目别墅均价5.5w/㎡，周边近两年新房价格4.1w-4.7w，周边二手房挂牌价跨度比较大，公寓产品普遍在3w左右。

　　格力地块位9号线泗泾站北侧，和融创壹号公馆一街之隔。融创已经售罄，销售中心也完全空置。格力地块少了一位竞争对手，上市后可能会比较受关注。

　　2020年上市产品：根据土地规划和楼盘设计图可以了解到，这个地块分为两个主要的产品，4层住宅和15层小高层。全装修项目占50%，中小户型占80%。

　　图纸上看楼栋的设计也是很特别，并不是小高层和4层住宅分区建设，而是基本都是在同一栋又有小高层又有多层住宅，方向还不一样。放大看下

　　配套资源：交通—地铁9号线路北线路 。教育—宋庆龄学校、华师大附属泗泾学校、松江四中。商业—三湘生活广场、大润发超市、保利商业、建发商业、奥特莱斯、米格天地、吉盛伟邦。医疗—泗泾医院。

　　价格参考：根据好近的项目融创壹号公馆的4.7万的均价，猜测格力地块可能也是类似的价格。

　　地块现状：项目已经有楼栋封顶了，封顶大吉几个大字挂在楼上面。施工铭牌显示2020年3月28日竣工，所以预计很快就会上市。

　　产业定位：未来将打造科创成果转化转移桥梁、创新创业主战场、进一步加强产学研一体化、营造包容创新氛围。

　　高校：上海外国语大学、东华大学、华东政法大学、上海对外经贸大学、上海工程技术大学、上海立信会计金融学院、上海视觉艺术学院等。

　　一是打造相关产业链条，开展重大科技研发，促进科技成果转化。双方将发挥各自资源优势，共建东华大学国家大学科技园松江分园，全方位支撑G60科创走廊建设成为上海具有全球影响力的科创中心的重要承载区、实体经济和先进制造业新高地。二是发挥高端人才汇聚的优势，打造G60科创走廊人才高地。双方将在政策、资金、服务、学科、高端人才培养等方面形成优势互补，实现人才强区强校。三是打造双创集聚产教融合平台。双方以创新创业人才培养、基地建设等为依托，共同打造“松江大学城双创集聚区”，构建校园内“双创空间”与集聚区“产教融合”于一体的“双创集聚产教融合平台”。

　　目前，广富林街道按照“产学研合作、成果转移转化、创新创业服务”定位，完成双创集聚区10平方公里规划编制，成立双创集聚区建设管理办公室，设立大学城双创服务中心、大学城双创运营管理公司，主动对接东华大学、上海工程技术大学、上海对外经贸大学等开展产学研合作，成功引进企业56家，引入松江电商、莘圣等创新孵化载体，孵化企业30余家。东华大学国家大学科技园松江分园目前已完成挂牌和初步选址。上海智美橡胶有限公司的母公司中胶永生乳胶制品股份有限公司也与东华大学、上海工程技术大学化工学院建立了“产学研合作平台”，并已经运营。

　　下一步松江还将在大学城双创集聚区成立G60科创走廊科技金融服务站，拓展大学生创业松江分基金支持范围，努力在科技金融、创新创业方面不断加大探索力度，抓实区域创新主体培育，培育以高新技术企业为主体的创新型企业集群。

　　分析：顶尖技术高地普遍都有一个特征：一流大学云集，能源源不断的供应研发所需要的人才，有一些大学还有自己的或者合作的研发机构，可以向产业企业输送技术和研发结果。

　　松江大学城，占地约8000亩，是现为止中国规模较大的大学园区，共7所高校坐落在这里，学术氛围浓厚。地铁9号线经过这里，交通上的便利也增加拉近了大学城和市区的距离，方便往来市中心。地铁的东侧就是万达的商业和多个商办。众多利好的倾向，使得这个松江中央区域的松江新城板块充满活力。

　　合景天悦位于松江新城主城，龙马路与广富林路交汇处，步行约800米即达9号线松江大学城站。楼盘体量较大，目前在售的是洋房和小高层。

　　2020年的上市产品：项目还有一半的土地没有出售，待售的产品是别墅和小高层。

　　2018年开盘的产品到目前为止还有182套可售，算上备案滞后的话，剩余房源应该更少，下一期开盘也会更快。

　　购物—松江万达广场、盛茸生活广场、 呈远广场、 开元地中海广场、平高世贸中心、松江商城、中山广场、 骏龙广场。

　　教育—西面驱车10分钟就是上海非常有名的7所大学，华东政法大学，东华大学，外国语大学等等，教育及人文气息非常浓厚医疗—松江好人民医院三级甲等医院，松江妇幼保健院

　　价格参考：项目附近的别墅产品价格都很接近，不管一手还是二手均价都是5.4万左右。

　　地块位于千新公路和沈砖公路交汇处，南侧就是辰山植物园，北侧是绿地海珀佘山。

　　2020年上市产品：项目一共1166套房源，1-23#是3层的低层住宅，26-30#、32-35#、37#、39-56#是4层的多层住宅，好北边一排是自持。

　　项目容积率1.05，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 50%，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60%。

　　交通—沈砖公路和千新公路是两条主干道，分别通向东西和南北，驾车出行十分便利；

　　休闲—周围是几大公园，佘山国家森林公园，辰山植物园广富林野郊园和广富林文化遗址；

　　价格参考：地块附近基本都是别墅项目，但是新房很少，北侧邻近的项目绿地海珀佘山也是几年前的楼盘了，好后一次开盘时2016年，开盘均价4.4万左右。

　　地块现状：土地现在刚开始进工程设备，没有太大的进展。在工地门口就能看到远处的辰山，由于下雨有些不清晰，晴天十分明显。

　　佘山御庭占地面积约17万平方米，进居上海佘山国家旅游度假区核心，与佘山仅有一路之隔。共217席独栋别墅，0.475容积率的纯墅区，首期推出约271—375㎡山居独栋，部分户型更预留露台泳池空间。

　　2020年上市产品：项目共217套独栋别墅，2016年已经开盘53套，剩余产品预计今年推出。

　　交通—延安高架-沪渝高速-赵巷出口、沈海高速－沈砖公路－外青松公路、地铁9号线公里。

　　价格参考：吉宝佘山御庭一期单价在6-9万之间，周边项目也基本以别墅为主，临近佘山的别墅一二手房均价也在这个范围内。

　　硬伤——早已超负荷的9号线号线是松江境内好一条地铁，全区的人都指望着这一条线路出行。在招商引进建设了多个产业园区和几个百亿级重大项目，越来越多人才进入，也有越来越多的住宅交付入住。地铁9号线号线的泗泾站已经是上海早高峰客流量第二大的车站。其他几个松江的站排名也比较靠前。

　　发展产业的同时，出行问题也不可忽视。之前传言几年的12号线延长线终于有了不算好消息的好消息：

　　产城深度融合体现在12号线的轨道交通的沿站的布点上，让人民满意。同时，9号线运能通过管理进行提升。关于12号线延长线，每年都会拿出来提一提，每年激动过后就是失望。为此查询了《上海市城市总体规划（2017-2035年）》和《上海市松江区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》，得到以下一点可怜的消息：《上海市城市总体规划（2017-2035年）》节选

　　充分发挥铁路服务城市客运交通的功能，构建轨道交通城际线网络。强化新城与主城区快速联系和对外辐射能力，形成 9 条主城区联系新城、核心镇、中心镇 及近沪城镇的射线，新城与主城区之间的公共交通出行比例提升至 80%，枢纽之 间的轨道交通出行时间缩短至 40 分钟以内，并在宝山、嘉定、青浦、松江、金山、 崇明方向预留通道与近沪城镇对接。

　　：在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇、金山、城桥、惠南等城镇圈内部构建以中运量轨道和中运量公交为骨干的局域公共交通网络，并沿主要客流走廊构建跨城镇 圈、主城片区和城镇圈之间的骨干线路，提高主城片区、新城、核心镇和中心镇的 轨道交通服务水平。看到这里不禁心里一凉，关于松江的交通，对外主要方向是与进沪城镇的对接；另外还有一条，对内以中运量轨道和中运量公交为骨干。而现在松江的现状是与市中心区域之间的出行拥挤问题。那么松江规划又是怎么说的呢？《上海市松江区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》节选

　　强化新城与主城区快速联系，规划1条城际线，将松江新城与中心城枢纽之间的轨道交通出行时间缩短至30-40分钟，并预留通道与近沪城镇对接。预控12号线延伸至

　　或漕河泾松江园区等2个方向的通道。新增嘉青松金线。提高松江新城轨道交通站点600米覆盖率至40%，中心镇镇区不低于15%。构建30-40分钟交通圈，推进中运量轨道（有轨电车）建设，完善内部骨干公交系统。松江新城全路网密度达到8公里/平方公里以上。

　　好不容易有了点眉目，没想到还是一道选择题。而这几年来自各方的猜测已经有好几条线年的规划进展，不少人都说等地铁有了确切规划的时候，还不知道自己还在不在松江了。

　　G60科创走廊是松江区的重大规划，不管是九亭还是漕河泾松江园区（临港松江科技城）都处在“一心三片”的东北片区。九亭镇区将结合“九科绿洲”发展，加快工业用 地转型、综合环境提升、重点增补高等级文体医疗设施和绿地，建设松江东北片区的服务中心。看着对产业发展的重视程度，大概率是走漕河泾松江园区。不过这谁又说得准呢，松江的交通问题也不是一两天了。

　　面对区域规划的文件，恨不得拿放大镜看有没有重大利好的蛛丝马迹。每个人都希望自己所在的区域能够迅速发展，生活可以更便利，住房更升值。但是一切都需要时间。回顾张江的发展历程，也是一步步完善。G60科创走廊现在的速度已经不算慢，2016年诞生至今3年的时间已经有了较大的进展，多个百亿级投资陆续启动。针对于企业的服务和人才招揽也出台了一系列的政策，加强商业等生活服务设施配套建设。G60科创走廊的建设势必会带动整个区域的提升，它的目标是2050年建成具有全球影响力的科创走廊，我们就等着瞧。

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