近两年，五大新城的热度可谓是甚嚣尘上，嘉定新城的新房战绩一骑*尘，青浦新城和奉贤新城的新房也打的火热，只有松江新城，让很多买房人又爱又恨。

　　一方面，便捷的交通和成熟的生活配套吸引了很多年轻人的目光，让松江新城成为了广大刚需买房的*一站。

　　另一方面，松江新城的新房平均价格已经超过了其他的新城，对首次置业来说，压力也不小，买到的难度也不比其他区域低。

　　那么，大家可能经常会有这样的疑惑：松江是怎么成为*贵的新城的？

　　我们今天从新房供应、板块成熟度与预期、产业与人口等维度出发，一起探讨一下松江新城的房价：

　　首先，我们先明确一下具体的范围，松江新城位于松江整个板块的中心位置，具体包括了广富林街道、中山街道、方松街道、永丰街道、岳阳街道、车墩镇等区域。

　　我们比较熟悉的九亭、泗泾其实都不在其中，而且它们所处的位置隔开了松江新城与上海市中心，避免了松江新城出现“逐层递减”、“被虹吸”的情况。

　　从近一两年入市的新房来看，五大新城目前的新房格局是这样的：

　　从新房的价格格局很容易就能看出来，松江新城的新房均价目前已经到了5.1-5.8万/㎡,而其他新城，均价都在5万/㎡以内。

　　看完了片区均价，我们再一起回顾下近期片区内入市的一些新盘：

　　其中，松江新城核心区的金地丰盛道、首创禧瑞云庭以及中骏璟荟等供应主力，房价都在5.61-5.81万/㎡区间。

　　金地丰盛道拿地较早，所以整体高层的单价略低。

　　除此之外，金地新乐里位于的车墩如今也在松江新城红线万的优势还是非常明显的。

　　其实有在五大新城看过新房的朋友们应该都有这个感受：

　　松江新城应该是所有新城中*一拥有大片建成区和成熟度*高的新城，这应该也是决定其房价的一个重要因素，事实是不是这样，我们从数据来看。

　　我们根据地铁配套、餐饮指数、商场、医疗、超市分布五个维度，综合考虑各类配套设施的空间分布与可达性/距离，计算出了各个维度的配套属性指数：

　　（注：指数越高，代表相应的配套设施布局更为合理，覆盖水平更高）

　　结果显而易见，数据的结论和我们的实际体感也非常接近，在所有新城中，松江新城个各项指数都是*高的，也就是说，其配套设施、空间布局合理性和密度都是*高的，相对应的宜居性也是更好的。

　　板块内的配套和成熟度确实是目前松江板块的天然优势，同时也是决定其房价的其中一个原因。

　　而除此之外，还有另外一个影响因素，就是上述地铁指数之外的另一面——交通情况：

　　目前松江新城的大多数新房都是依9号线而建，可直达七宝、漕河泾、徐家汇等地，来往于市区非常便捷，但这仅仅是一小部分优势，除了这个载客量和交通势能很高的9号线，其实松江在近几年还有几个非常特殊的交通布局变化：

　　T2有轨电车与地铁相比，更加小型化、轻量化，不仅可直达9号线松江大学城站，还串联起地中海商圈、泰晤士小镇、巨人网络总部等松江新城内的知名地标，让松江本区域各个板块之间做到了互通有无。

　　沪松快速路对松江板块的自驾格局的改善也起到了非常大的作用，衔接漕宝快速路，同时承担松江至中心城的中长距离交通。

　　*近，松江新城也公布了中央活动区“松江南站”的*新规划：

　　核心区总开发规模近500万㎡，包含130万㎡松江枢纽；*高320米的地标建筑群；约12000套全新商品住宅，套均面积90-100㎡；以及200万㎡商业、办公、研发设施……

　　根据规划，全新的松江南站总规模高达130万㎡，与虹桥站持平，比老南站（约7800㎡）整整扩大近167倍！

　　更重要的是，松江南站并不仅仅是一个高铁站，它还包括其他很多重要的功能：住宅、商业办公、文化演艺场馆，各种交通功能的集散地，可以说是妥妥的上海西南大门。

　　要知道，以上这些所有的利好不仅是针对一个小区域，更会给整个松江新城，乃至全市输血。

　　当然，之所以能在五大新城中被称为“老大哥”，松江新城不可能只靠“吃老本”稳住这个位置，他的后发优势也同样明显：

　　承担发展上海科创之城重任的板块，张江科学城是头一个，那么G60上海松江科创走廊就是第二个（此处排名按照起步时间计算，与能级无关），为什么这么说呢，我们逐条分析：

　　首先，在2020年基本形成G60科创走廊框架体系后，松江新城后续的发展目标已经非常明确：

　　2030年—建成G60科创走廊创新体系；

　　2050年—建成具有全球影响力的科创走廊。

　　官方的定位的也透出松江新城及其周边未来的发展方向和产业浓度。

　　其次，作为一个国家级产业规划，G60科创走廊是长三角一体化发展国家战略的一个重要组成部分，而它的产业布局是要协调江苏、安徽和浙江三个省、9个城市的产业共同发展，难度大，能量也足够高。

　　*后，是产业丰富和连贯度，G60科创走廊其实是一个产业集群的总称，实际上是由多个产业园组成的，而这也刚好保证了整个体系内产业的联动和互相促进。

　　而松江新城刚好是整个产业园的核心和龙头位置，优势可想而知。

　　再强大的产业规划也需要人口去支撑和产出，而松江新城不管是现有人口还是预期规划人口，又是一个既定的优势。

　　按照2035规划文件，松江新城未来人口可达110万，产业加上人口红利，未来的松江新城，恐怕更要走在其他新城的前面了。

　　说完了新房价格、规划、产业与人口，我们再来看一下一个板块定价的基底——二手房价格。

　　按照整体所有住宅的二手房价格来看，松江新城其实不是*贵的新城：

　　在2017-2018年之间，嘉定新城和松江新城的二手房均价其实不相上下，而从2019年开始，嘉定新城的价格就开始超过了松江新城。

　　但考虑到五大新城二手房的供应类型还是存在比较大的区别，所以我们去除洋房、联排、叠加别墅等物业类型，看看五大新城近五年间的高层住宅的价格变化：

　　不管是别墅还是高层住宅，目前五大新城的二手房均价*高的都是嘉定新城，松江新城次之；

　　所以基本可以得出这样一个结论，松江新城的二手房和新房已经完全是两个市场，二手房价格在近五年略有上涨，但涨幅不大，总体来说非常平稳，但新房价格目前已经处于五大新城头部。

　　松江新城的二手房市场已经非常明朗，上涨幅度有限，如果是看中居住环境和配套也可入手，想象空间不大。

　　而新房市场中，松江新城房价目前已经位于比较高的水平，而且就各盘认购情况来看，市场依旧比较看好。

　　当然，如果你能买新房，可以去打新，虽然现在新房市场热门红盘买到难度较大，但是仍然值得重点考虑。

　　*后依旧回归到我们*关心的问题——房子，目前在松江新城范围内，三批次金地丰盛道、金地新乐里、中骏璟荟尚未开盘，可以关注。

　　总得来说，三批次和后续的供应中，松江新城的选择其实不多，大家可以根据自己的积分，尽早入手！

　　这里毕竟松江人，对于临港新城不大熟悉，况且还是高中生，只做关于松江新城的一部分解答。

　　松江交通发展还是很迅速的。除了公交车，出租车，共享单车，汽车，地铁；近几年一直在发展的有轨电车也十分优秀。有轨电车1号线号线正在试运营。不过*一要吐槽的便是地铁9号线。⑨号线在体育中心一战就有很多人上车，新城一过大概就没有位置了...大学城（松江七葫芦）基本上就能满。当然早晚高峰时期这样，非高峰时期也有很多人...⑨号线的人一直都很多...

　　松江新城购物中心蛮多的。开元地中海（以及紧邻在旁边的福润万家），东鼎等。好玩的好吃的都很多~贼满足。

　　就以大学为主吧~松江大学城便在附近，学术氛围还是很赞的~地中海附近就是松江图书馆和公园，熏陶情操什么的也不错~

　　自我认为松江新城是很有发展前景的。松江交通虽然在有轨电车一来的时候突然急速下降，一直在吐槽有轨电车占位置；但是正式运行后的确方便了许多。单单松江绕着玩都没问题，就算去市中心...松江新城地铁站上车的话...还是有位置的对吧！但是⑨号线的人真的很多很多！

　　关于就业别问我...学生不了解...

　　【主要是在外面玩，打字不方便qwq】

　　*近上海购房政策定向放松的新闻，在我的手机的朋友圈里刷屏了，主要就是关于临港购房资格的问题。

　　政策一出，我的朋友圈里的中介却高潮了，解读为上海限购政策大松绑，你还不买房嘛？主城区也即将迎来大放松……等等，我想说，这是哪到哪啊，请不要偷换概念，混淆视听好嘛？

　　说句实话，关于临港的限购政策聊胜于无，同时政策放在临港，等同于广州限购政策在花都增城放松，等同于南京六合区放松，等同于成都邛崃青白江放松等等。

　　首先说下临港的地理位置，临港位于上海的*东面，上海板块地图中，那个尖角的位置就是临港。

　　临港距离市区有多远呢，可以说很远很远，开到市区至少需要45分钟，如果赶上路上堵车，妥妥的一个小时起步。

　　可以说，买在临港去市区上班，是一件非常痛苦的事情，自驾搭时间和油费；坐地铁时间太久，身心俱疲。

　　买在市区去临港上班也是一种痛苦，因为同样还是不方便，所以这地方，存在的意义就是买在临港，上班也在临港附近，还算是可以接受的。

　　临港新城的核心片区靠近滴水湖，是以滴水湖为核心，环绕着建设的，周边从101地块，延伸到105地块，101-103地块已经成熟，但104和105地块尚未开发，目前还处于空地状态。

　　这五个地块的作用也是不同的，分工非常明确，例如101地块是文旅宜居区，临港*贵的二手商品房，都是在这个地块的。

　　102地块是生活配套区，商业配套和生活娱乐区域就在这里，这个地块里，有临港目前仅有的商业综合体港城新天地。但是这个港城新天地，其实只能满足*基本的购物需求，人气不足，同时也没什么可以买的。

　　103地块是国际创新协同区，目前尚在建设，建设的风格感觉类似于大虹桥商务区的感觉。

　　104和105地块定位同样也是高大上，开放枢纽核心区和滨海活力区，虽然在目标定位上已经进行了定义，但是还没有开工，也没有建设，后续什么样，不得而知。

　　临港也有自己的一环路、二环路和三环路，类似于上海的内环中环和外环的概念，只不过两条环线的跨度是很小的，一两个红绿灯的距离，但环湖路是不允许有住宅建设的，必须是商业高大上地产。

　　其次是临港的教育，临港的教育可谓是众星云集，冰厂田幼儿园，明珠小学，建平中学，上海中学，这些都是上海**级**级的学校品牌；

　　这些*级品牌的教育资源，同时也是各大房企、各大中介、各大房产公众号赖以推销的说辞，听得年轻家长内心那叫一个欢喜，就仿佛自己的孩子已经走上了报送985的黄金大道。

　　这些明星教育资源也都非常热衷于在临港大量的开分校，尤其是冰厂田幼儿园开了4个分部，明珠小学开了两个分部，上海中学也开了两个分部。

　　开分校力度之大，就好比刻意要求一样，生怕不开分校影响了购房者买房和流量。

　　临港这么高的定位，被某些自媒体公众号吹捧成了下一个陆家嘴，上海的陆家嘴可是上海的名片，中国**级的金融中心。

　　而正是这些，也进一步让临港的房价得到飙升，举个简单的例子，陆家嘴集团的滴水涟岸二手挂盘价达到了6.6-7万，万科金域蓝湾和保利铃兰公馆二手挂盘价达到了5.6-6万。

　　但我想说的是，陆家嘴是特殊年代的特殊产物，是天时地利人和和外部环境等等共同决定的，现在*对不会在上海再造一个陆家嘴。

　　而这些高价二手房，真的卖得掉吗？我是觉得很难，因为临港的一手大概在3.3万左右，即使算上地段溢价，4.2万也就是天了；

　　购房者又不是傻子，买一手房可以倒挂剪刀差，这个利润，虽然是账面财富，但是拿到了心里还是舒服的；

　　同时，有一手房可以买，为什么要去买二手房，既要给绿皮付中介费，又要付增值税和个税，买个一手房免佣金免个税增税，一下子又省了几十万，一台奥迪出来，不香吗？！

　　而接下来源源不断的一手，会让你的房子更加难卖。

　　就是户口，临港落户是上海落户*轻松的地方了，可以大幅度缩减落户的时间，对于想在上海工作和生活的人，这一点真的太重要了。

　　那么回到开头，临港关于购房政策的放松，上海市区和其他的新城会效仿吗？

　　因为如果一旦放松，就有悖于房住不炒的大前提。试想如果上海把外地购房政策从五年变为两年，会发生什么样的事情，短时间内需求增加，不说房价翻倍，但是30%还是有的，那么对于真刚需，还在努力的年轻人，那更加是噩梦一般的存在了。

　　不过可以预见的是，上海接下来的户口，会迎来放松的窗口期，五大新城的户口也会受到政府的扶持，珍惜这来之不易的机会。

　　两个地方各有优势，看题主想比较什么方面了？

　　松江新城依靠松江大学城，已经发展了十多年了有着较高的人气，较为完善的商业设施，交通较为便利。

　　临港新城是上海*新的开发区，生不逢时吧，没遇上经济高速发展年份，虽然也有十几年了，发展还是不够。人气不旺，各种生活设施不完善。如果有耐心等10-20年，选择临港还是可以考虑的。

　　从长远看肯定是临港有发展前景，但是这个发展所需要的时间可能要很久，从短期来看还是松江的各方面都要更好一些

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