2005年08月07日 10:36

　　由来已久的游戏规则正在改变。写字楼开发无论在欧美还是中国香港，向来都是租赁为主，２００３年之前在上海也是如此。不过自２００４下半年开始，上海高档写字楼开发商也纷纷改租为售，至今已掀起一股写字楼出售的风潮。

　　这轮风潮的推动者，更多的来自写字楼的消费者——企业客户。中融集团销售总监刘伟说：“从去年开始许多外资企业已经打破了‘只租不买’的惯例，纷纷开始购买写字楼。”购买了中融·恒瑞国际大厦的韩国著名航运企业韩进海运集团董事长金煌中说：“由于韩进海运进入中国已有１０余年，上海建立航运中心和物流中心的步伐不断前进，韩进海运在中国的业务量不断扩大，办公楼面积已不够用，在此情况下，置办新办公楼是势在必行了，买下来对公司而言是份资产，从长期来看也比较经济。”

　　相对于住宅市场，上海的写字楼市场是理性的。这个市场既没有政府的过度干预，也没有炒家的恶意炒作，消费群体成熟度也相对较高。所以，由租转售的原因在于市场。仲量联行中国区董事陈立民说：“根本上，还是市场太火了，上海写字楼市场供不应求。２００４年到２００７年，每年甲级写字楼的供应量只有３０万平方米左右，市场需求量则在４０万平方米，供求失衡。”

　　供求失衡的结果，就是上海写字楼市场租金价格的一路上扬。据戴德梁行写字楼部*新统计，截至６月底，上海甲级写字楼平均租金报价达到０．８４美元／平方米／天，比今年一季度上升３．３％，比去年同期增加１６．２％。

　　不断上涨的租金，加大了企业商务成本。而据专家预测，这种现象将起码持续到２００８年。因此，很多在华站稳脚跟的外资企业，为了降低长期商务成本，开始转租用为买进。刘伟说：“目前写字楼租金和售价的回报率大概在８％到１０％之间，很合理，企业购买很合算。”

　　戴德梁行的专家也算了一笔账，一个甲级办公楼售价为２５００～３０００美元，如果实际日租金以０．５５～０．６５美元／平方米计算，租金回报率为８％左右。以陆家嘴地区的裕景国际广场为例，其出售均价为３０００美元／平方米，而该地区目前平均租金保守估计是０．７～０．８美元／平方米／天，租金回报甚至超过８％。如果按年平均８％左右的租金回报率来计算，如今用１２年左右的租金即可买下租用的写字楼面积。这么一算账，很多企业租户就选择购买了。

　　在这一轮出售风潮中，小户型受到追捧。尤其是地段优、品质高、户型面积在２００平方米以内的可售型甲级写字楼，*受中小企业欢迎。财富国际广场、海上海的写字楼ＬＯＦＴ一上市，就受到市场热捧，位于陆家嘴区域即将开盘的裕景国际商务广场，也因其在地理位置、开发商背景、户型面积等方面具有相当大的优势而备受关注。

　　“不过，在上海，**级写字楼比如世纪商贸广场、嘉华中心等还是只租不售的。”陈立民告诉记者，“即使出售的写字楼通常不是全部出售，也会持有一部分用于出租，即租售并举。”上海火炬房地产开发有限公司副总经理丁凡证实了这一说法，该公司开发的财富国际广场为了保证整体定位一致，就采取了租售并举的做法。

　　陈立民说：“每平方米２５００美元的售价是分水岭。超过这个价格，开发商就愿意卖掉产权了。”实际上，售价也因此节节高升，据戴德梁行统计，今年二季度较一季度可供分割出售的甲级写字楼平均售价增长了１６．９％，至３４４４美元／平方米。而市场均价为３０００美元每平方米左右。(中国经营报)

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