洞泾一直是松江*缺乏存在感的区域之一。

　　松江*早进行房地产开发的片区是九亭，毕竟这里距离市区*近，*先获得客群外溢，所以九亭也是松江知名度*高的区域之一。

　　2006年前后开始开发松江新城，几乎将全部的区级资源投入这里，松江新城也得以成为*成熟的五大新城，影响力不容小觑。

　　佘山是上海*高峰，得天独厚的自然条件注定这里会成为名扬魔都的别墅区，但凡在上海生活过一段时间一定听说过或者来过这里。

　　新桥错过了9号线，所以即使靠近市区也没有获得大量客流，不过这里背靠莘庄，打造的莘闵别墅区也在房地产开发史上留下一笔。

　　车墩地处远郊，交通不便，不过车墩影视基地的名声不少人也听说过。

　　泗泾之前也是默默发展，不过2010年后金地就在这里深耕，2016年拍出两块地王后成为上海炙手可热的刚需板块，现在房价已有赶超九亭之势。

　　唯独洞泾，得不到松江新城辐射，没有拿得出手的资源，好容易通条9号线地铁站周边却未开发。

　　甚至，这里连动迁房都没建多少。松江规划了三大动迁基地：佘山北、松江南、泗泾-洞泾，洞泾实际落地的保障房其实并不多，其中还有不少是当初洞泾三千户农民的配建小区。

　　所以洞泾的知名度也就仅强于黄浦江南岸的几个农业为主的乡镇。

　　当然洞泾也曾经开发过房地产，十几年前这里陆续建成了长泰西郊别墅、保利十二橡树庄园、合生国际花园等别墅，不过没有持续深耕，这里并没有形成别墅区的概念。

　　前面提到过洞泾的位置是不幸的，远离松江行政中心错失区级资源，远离市中心没有受到市区外溢。

　　不过万物负阴抱阳，外部环境一旦扭转，洞泾的劣势马上成为优势。

　　郊区通常都不会在靠近市区的地段布局核心产业，所以松江的产业带基本围绕松江新城展开。

　　所以九亭是居住区，新桥靠近闵行一侧是莘闵别墅区。九亭成熟后泗泾接棒，在泗泾北也打造成刚需居住基地后泗泾的产业之路基本破碎。

　　所以2016年洞泾就筹建了人工智能产业基地，引入相关企业100余家。在今年7月份发布的《松江区洞泾镇国土空间总体规划（2020-2035）》中进行了进一步明确。

　　可以看出洞泾的空间结构相当简单，两侧为居民区，中间为产业区。

　　结合用地规划，中间的制造业产业区大片区域都为预留用地，所以片区实际落地第二产业可能有限。

　　西侧9号线洞泾站附近留有部分商办地块以及大量住宅地块，这里可能会借助地铁站打造TOD项目，类似徐泾万科天空之城。

　　当然*耀眼的还是中间地带的人工智能产业基地。

　　近些年松江的发展经历过几波浪潮，*早是松江工业区为主的第二产业，后来大学城开发后陆续有一些互联网企业入驻，*著名的就是松江大学城东部的巨人网络。

　　新时代松江又找到了新的增长点：以G60科创走廊为核心的高新产业，洞泾的人工智能基地就是其中一部分。

　　日常关注新闻的朋友都知道，现在似乎G60是松江全区的希望，报道次数越来越多。

　　在这个背景下，洞泾热度开始暴增。

　　当然让洞泾热起来很简单，只要抓住大家*关心的资源就足够：教育、医疗、交通。

　　12号线西延的消息一直流传在江湖，今年重新登上“热搜”一定是有助推，12号线西延新闻中出现次数*多的就是洞泾。

　　西延线设置站点名称有几个版本，走向却出奇的一致，且在洞泾设置3-4站。

　　12号线西延过来松江将拥有两条地铁，两条均经过洞泾。如果线号线号线交汇处还真适合打造TOD项目，作为区域公共活动中心，辐射佘山乃至泗泾。

　　而且12号线担负着重大使命，不仅需要解决9号线拥挤的状况，更重要的是解决G60科创走廊通勤问题，将G60与莘庄CBD连为一体。

　　实质上12号线将在莘庄CBD（七莘路站）换乘嘉闵线，与闵行仅仅的绑定在一起。

　　之前都说洞泾是莘庄小跟班，这下可以名正言顺了。

　　洞泾交通上另一个重大变化是，即将新建两条快速路：沪松公路、卖新公路-辰花公路。

　　以前提起交通我们更多的是关注地铁线路，其实快速路的意义不会低于地铁，西南部的发达很可能与密集的高速、高架密切相关。

　　之前泗泾、洞泾一带只能够得到沈海高速，可惜的是沈海高速只是过境，出入市区仍然不方便——泗泾自驾到市区用时可能超过松江新城，正是因为松江新城有G60加持。

　　目前沪松公路快速化方案已经基本确定，将在七宝对接漕宝路快速路，直通中环。

　　洞泾将重登历史舞台，另一个标志是华二附校的落地。

　　今年8月13日华师大与松江区签约，将在松江建设两所学校：一所高中、一所九年一贯制学校，后者就选址洞泾。

　　选址确定后大家其实蛮意外：这里并不是密集的居民区，教育需求没有那么强烈，为什么不定在几个别墅小区附近？

　　所以大家纷纷表态，认为这所学校不一定就近入学，可能同时服务周边的泗泾、九亭等区域，大家摇号入学。

　　当然具体的入学方式2023年开学才能确定，现在能确定的是，选在这里服务的一定是未来。

　　华二附校这里不仅规划了学校，还有公共图书馆、特色剧院、历史文化馆、科技展示馆、体育馆等等，俨然一副五大新城核心区的样子。

　　这些规划一出炉，如果连拍几幅住宅用地，热度立马超过泗泾。这是洞泾的另一个优势：距离市区比松江新城更近，人口增量容易做起来。

　　其实之前洞泾的人口导入并不顺利，开发的几个项目均为低密度别墅，导入人口有限。

　　没有大量的市区客群涌入，当地的商业配套自然难以形成，至今仍以乡镇原有配套为主：同乐广场有家肯德基，有家吉买盛。

　　而且还别嫌差，大部分小区过来都在1公里甚至2公里以上，有这个时间大家直接开车去莘庄了。

　　这样的区域当然没有好的医院，甚至规划中也没有医疗资源新增；学区虽说有预期，目前却以洞泾学校为主。

　　所以当下洞泾仅能作为一个睡城，不用说九亭，连泗泾的配套都不如。

　　当然与之相对，这里也没有太多适合市区白领的产品。别墅区业主生活通常依赖自驾，当地动迁居民已经熟悉了乡镇配套。

　　如果能够接受现在生活上的不便利，紫薇茗庭这样的动迁房倒是可以关注一下——300万以下预算，还能选哪去呢？

　　想想洞泾的未来吧，这里有松江*前沿的产业布局，有著名的学校落户，有松江仅有的双轨交，有四通八达的快速路，还可能有地铁上盖商业综合体。

　　未来可能性很多，这300万面临的风险只有一个：这些规划什么时候能够落地？

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