项目特点： 为政府解决九州礼品城遗留问题（通过收购九州礼品城空余未开发土地方式

　　予以解决），同步获得周边1000余亩土地一、二级联动开发联动开发项目 。

　　要求： 必须是国有大型企业（房产公司、投资公司、基金等均可），也接受国有大

　　区位： 松江区洞泾镇，沪松公路与长浜路交口等区域，位于松江大学城东片区，九

　　州礼品城二期及相邻地块总用地约1200亩，与泗泾镇接壤。距离大虹桥核心区8 公里，属于上海市及长三角一体化战略的重点发展区域。

　　相关情况介绍： 1、九州礼品城地块约 290 亩，实际已开发约 200 亩，余下二期约 90.68 亩未

　　开发；用地性质：商业用地，容积率可规划至 2.0 以上，可建设小型商办综合体、 酒店或公寓项目。

　　2、洞泾镇政府在上海礼品城周边整理出约 1000 余亩土地（现主要为工业园 区），功能转型升级，走城市更新道路，由生产性工业园区逐步转型为住宅、商 办等生活、服务型社居功能的特色小镇建设。

　　拟由国有大型企业与政府平台公司等各方合作，实施一、二级联动开发，拟 开发成产城融合的、住宅：商办：公建（4：4：2）三位一体的“宜商、宜业、宜 居”的新市镇、新地标。

　　礼品城剩余土地相关情况： 1、 剩余土地合计约 90.68 亩，转让价格 7.5 亿。 2、 相邻区域*近公开拍卖的商业用地楼板价均价约 8000 元/㎡左右，本地 块楼板价约 6200/㎡。 3、 礼品城项目因开发商资金链断裂，导致众多小业主发起诉讼，同时整个 地块 290 亩为一本产证，直接交易存在困难；现已安排过渡企业出资收 购礼品城剩余土地，将由过渡企业办理完毕产证分割后将剩余 90.68 亩 土地以净地交易方式交易给*终收购方，从而完全规避礼品城项目目前 存在的问题。

　　交易框架： 1、 收购礼品城二期土地 2、 与洞泾镇政府签署一二级联动开发协议 * 以上1、2同步进行

　　一二级联动开发模式（参考，以实际情况定）： 国有大型企业可以设立三种类型的公司，一是投资公司、二是建设工程公司，

　　三是房地产开发公司 1、一级开发阶段： （1） 国有大型企业与政府平台公司等联系成立投资公司 （2） 国有大型企业出资或者国有大型企业与政府平台公司联合出资，由政府实

　　施，进行动迁、安置、土地平整和土地收储 （3） 通过招拍挂出让净地，投资公司获得保底的一级开发收益以及土地出让收益

　　的分成 （4） 按“总体规划、分步实施、成熟一块、挂牌一块、开发一块”原则滚动开发 （5） 国有大型企业设立的建设工程公司可以承接土地一级开发过程中的各项施

　　工工程，获得工程量和工程收益 2、二级开发阶段 （1） 对于拟挂牌上市的净地，国有大型企业可以选择性的选取优质地块进行定向

　　挂牌操作，以较优价格获取 （2） 获取土地后，由国有企业设立的房开公司进行二级项目开发

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