种种迹象表明：一些新的竞争者，将参与这两块宅地的竞标。

　　楼市小阳春一二手成交明显上扬，上海土地拍卖成为开发商补仓重要机会。

　　偏偏松江这两幅地，是无自持的纯宅地，对开发商来说，机会难得。

　　这两幅松江区土地，几乎是两年来，*无仅有的没有15%自持的纯住宅用地。当然，5%的保障房还是有的。

　　没有15%自持，对开发商来说，避免了一个大难题。因为*大部分开发商都表示，一块地的开发结束，项目清盘卖完，利润就清楚了。增加一个15%自持因素，帐就算不清楚了。往往到*后，那15%既要造好，又要装修，还要想办法租出去。项目利润薄的话，很可能项目开发完，现金流还是负数。

　　看看明天出让的两幅土地的位置和参数。

　　蓝色是2019年类似地段拍出地块的信息。不同的是，2019年都需包含15%自持+5%保障房。

　　从技术指标来看，两块土地区域位置差别不太大。松江楼盘大多靠地铁9号线万出头，以高性价比取胜。

　　中山街道地块的优势相对比永丰街道地块明显一些，因为占地面积小，总价较低，对开发商资金要求没那么高，所以这幅地的关注度应当更强一些。

　　永丰街道这块地也有好处，隔壁厦门国贸去年拿的两幅土地，今年第三季度预计就要上市。一个板块有多个新项目登场的时候，势必带动该板块的关注度，在卖房子的时候，店多成市，反而好卖。

　　今年4月初，上海对土地出让方式，作了微调：

　　当有效申请人数不超过5人，就无需打分，直接竞价拍卖，价高者得。

　　比如今年4月底进行的大虹桥徐泾宅地，金地和招商两家龙头房企通过了90轮报价，招商以才43.07亿元拿下，溢价率12.8%。这种场面，好几年没有出现过了。

　　当有效申请人大于等于6人的，则按照之前的规则，先打分。这样，资质分数高的大央企、头部房企在基础分上有优势。

　　我理解，新规要增添市场竞争的因素，杜*资质分数高的几个企业围猎，*后底价中标。

　　相信新规之下，这两块没有15%自持的松江纯宅地，竞争会十分激烈。新规能不能在实践中体现可操作性，松江宅地可以说是一个试验场。

　　这两幅地在楼板价一样的情况下，技术指标是中山街道地块更好一些，因为总价低，离市区近一站地铁。据我了解，中山街道地块的有效申请人比永丰街道多。

　　中山街道地块，金地、上坤、卓越等民企可能都会参加，再加上一些国企央企，掐指一算，超过5家企业的概率很高。这样一来，又变回了综合评分制，这可怎么办？当然，每家开发商报的价格不同，假如上坤报一个比别家高的价格，基础评分还是主要因素吗？

　　永丰街道地块，可能更有看点，结果可能会在国贸、象屿、大名城三家企业中产生。因为有国贸的存在，竞争将更残酷。2019年国贸已经在永丰街道拿下两幅宅地，当时楼板价分别是2.1万/平方米和2.05万/平方米，均包含15%自持和5%保障房。此次厦门国贸有点志在必得的意思，假如拥有同板块内的三块宅地，建筑面积加起来可超过23万方，同属一家开发商开发，一方面可以大幅降低营销成本，另一方面方便在该区域形成品牌和口碑。

　　象屿和大名城要和厦门国贸竞争，肯定要多花一点代价的。他们会这么做吗？

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