不过在这幅即将拍卖的土地周边，这里的商品房却是实打实的供应量大户，仅今年就有3个项目先后开盘，推出了921套房源，当我们看到这三个项目的开盘成绩，基本能够判断这幅即将拍卖的土地未来是何行情。
东至辰塔路，南至七一河，西至花松路，北至花园二路
H17-02地块（住宅）1.5，H17-07地块（商业）2.0如今，一幅地块或一个项目能否卖得好，关键因素就是地段。
这幅待拍的永丰街道商住地块位于松江老城区，但这里却是一片全新开发区，也就是说，当老城核心地段开发饱和后，为了区域继续发展，只能再向外扩张，而这里就是老城区西扩的结果。
相对成熟的老城区而言，显然这里是荒凉到不能再荒凉的区域，别说生活配套设施了，这里连一丁点的居住氛围都没有，路上除了有来往的车辆行驶外，行人几乎看不到几个。
而路上能够看得到的也都是以建材、家具市场等不常用的配套为主，对该幅地块毫无帮助。
所以从地段上来讲，本幅待拍土地于松江老城区而言，并不优质。
而在永丰街道的规划上，在地块北侧，还有一块宅地以及幼儿园和小学的规划，只是这一片，落地时间要久一点。
所以我们看到了，即便今年上半年全市行情都还不错的情况下，这里的新房开盘，却都出现了低认购率的情况。而能够拿得出手的交通，是毗邻该幅地块东侧的松江汽车西站，也是老城区内的一处公共交通枢纽，汇聚了数十条公交线路，只是大多数是在松江区域内运行的线路，也有一条松卫专线到往金山石化和一条松练专线到往青浦练塘的公交。
而这幅土地是商住用地，相对纯住宅用地来说，起始楼板价或不会很高，但若剔除商业地块，我们或也能从中预测出这幅土地的定价。2019年，国贸在这里拿下两幅宅地，就是今年已经入市的国贸凤凰原和国贸梧桐原，这两幅土地的成交楼板价分别为20999元/平、20500元/平；去年大名城在附近也拿下一幅宅地，就是已入市的大名城映云间，成交楼板价23881元/平，有一定涨幅。
按照今年上海*一轮土地定价来看，这一幅土地，涉宅地块起始楼板价或也不会高过23880元/平。
目前，板块内的新房售价，统一定在约4.4万/平，那么未来这幅涉宅地块的房地联动价，或也在这一范围，宅地的利润基本摆在了台面上。
但是这幅地块相对其他已开盘的项目来说，开发是有一定难度的，毕竟还有一块商业用地需要资金沉淀，无法快速变现，这就对房企提出了相关要求。
其实，老城区距离本就很远，又不在地铁站附近，当前4.4万/平的价格对于松江来说也没有太多优势，如今洞泾的房价不过才4.6万/平，而9号线沿线的九亭、泗泾、佘山、松江新城，售价大多也都约4.5-5万/平之间。
与“五个新城”相比，约4.4万/平的价格，在嘉定基本可以买到嘉定新城和安亭的新房，且靠近地铁；在青浦可以买到青浦新城的核心新房；而奉贤、南汇等新城，这样的价格可以买任何一个项目了，当然这些地方需要有足够的积分。
所以这个对内、对外优势都不是不明显的区域，购房者为何还会买这里？
所以松江老城区板块，包括这里的项目和此次待拍卖的土地，它的受众人群依旧是本地客，在没有外区客持续“输血”的情况下，这里去化差也就能理解了。
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