这里可能有全市*低调的豪宅区

　　说到上海的别墅区，您能想到哪些？西郊、东郊、佘山？

　　今天我们会聊到的豪宅不是这些热门红区，而是莘闵别墅区。

　　虽说名字叫莘闵别墅区，但这个豪宅区并不在莘庄，甚至不在闵行，而在松江新桥，实际它的名字也是一个误传，本来应该是“新闵别墅区”，源自1993年创办的上海新闵经济区。（下文中依旧使用现在通用的“莘闵别墅区”）

　　虽然跑较早，现在新桥却还是个松江小透明，接下来我们一起来看看，这里怎么样？

　　新桥在松江区的东北部，东侧紧邻闵行，板块整体处于外郊环间，距离人民广场直线公里，属于近郊板块。

　　有着不错的邻居，距离市区也不算太远，还在郊区中比较强势的松江区，为何新桥的知名度远不及松江几个热门板块？

　　细数原因，其实也有很多：松江新城的规划与它关系不大，G60科创走廊的重心不在它这，9号线号线西延伸也仅仅蹭了个边，甚至连豪宅别墅区的身份也被佘山抢了风头。

　　产业、轨交、身份都不出头，新桥十八不靠的身份，难以在竞争激烈的上海楼市中混得风生水起。

　　新盘均价上看闵行这边莘庄8w+，颛桥6w+，马桥6w+，松江这边九亭5w+，泗泾5w上下，松江新城的广富林更是已经突破6万，而新桥这边，依旧维持着4万出头的公寓价格，就连别墅也仅在5.2万。

　　不过来到二手市场，从我们房万等高线上看，新桥的成绩似乎并不差，北部有大片区域是青色（单价4.5w-6w），还有一块草绿色区域（单价6w-8w），南侧略逊一筹主要是天蓝（单价3.5w-4.5w）和蓝紫色（单价2w-3.5w）。

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　　新桥的城市界面区域划分十分明显：

　　东西两侧的农业区、工业区，几乎没有什么产权住宅。

　　中部新桥镇中心所在的早期商品房－老公房组团，界面较为老旧，配套比较完善，烟火气十足。

　　北部以晶苑四季御庭为代表的莘闵别墅区，多为独栋别墅，圈层纯粹，但高净值人群的相关配套明显不足。

　　两小片次新组团夹在早期商品房－老公房组团、别墅区以及工业区之间，南部还一小片别墅区，难以支撑豪宅界面。

　　这就印证了，新桥的等高线确实是被独栋豪宅拉高了。

　　不到7万的价格，在已经*版的独栋豪宅中也算不上什么。

　　整体来说，新桥还是松江的价格洼地。

　　支撑一个板块的楼市，往往就两点，一个是产业比如五大新城、大虹桥等，还有一个是交通，比如泗泾、九亭、唐镇等。

　　自身没有高能级的产业，也没有交通尤其是可快速直通强能级产业区的地铁线路，这个板块的存在感，往往比较低。

　　我们今天说的新桥就面临这个问题：

　　虽然有两大片的工业园区，产业带来的经济效益也不低，一直是松江经济的前排区域，然而这些产业基本都是第二产业，少有吸纳人才的第三产业，难以带动板块持续发展。

　　规划方面，蹭着G60，新桥有一个临港松江科技城的规划，加上用地上大片的留白，落地还能看到些希望。

　　临港松江科技城作为上海市首个“区区合作，品牌联动”示范基地，通过产业园区与地方政府合作开发的发展模式，快速实现了园区资产的增值，并给新桥、九亭等集体经济组织带来巨大发展红利，成为松江创新驱动、转型发展的样板。“区区合作，品牌联动”这一开发机制得到了中央和上海市委市政府领导的高度肯定，被誉为产业园区开发的“新桥模式”。

　　豪宅别墅业主出行主要靠自驾，新桥这方面还比较完善。

　　G15沈海高速和G60沪昆高速两条高速是新桥的主要交通支撑，且在区域内有多个上下口，东侧莘闵高架路也有上下口，自驾出行十分方便。

　　轨交方便新桥就比较弱势，松江的9号线号线号线西延段也仅能辐射北部小片区域。

　　松江有轨电车T1线和金山铁路的能级又过低，看中轨交出行的刚需产品基本只适合当地客户。

　　较弱的产业和轨交吗，短期内，新桥板块楼市机会没有大涨的可能。

　　产业和交通都比较一般，规划落地周期也很长，新桥板块还是主打自住。

　　作为一个自住型板块，配套就显得尤为重要。

　　教育方面，新桥板块有莘闵小学、陈春小学、新桥中学、上海师范大学附属松江科创实验学校等，主要还是刚需就学需求，专门为高净值人群服务的国际学校，作为豪宅区有些美中不足。

　　上海师范大学附属松江科创实验学校

　　商业方面，新桥板块主要还是烟火气十足的底商和小型的商业广场，如果利用有轨电车可以去广富林的万达广场和松江新城，自驾去莘庄也十分方便。

　　医疗方面，新桥板块内比较匮乏，主要依靠隔壁闵行。

　　这样看，住在新桥很有必要配一辆车。