云汉芯城（上海）互联网科技股份有限公司（以下简称“云汉芯城”或“发行人”）于2023年11月9日通过深交所上市委审议。云汉芯城本次申报创业板，主营业务为电子制造产业中小批量电子元器件研发、生产、采购。
（1）发行人自有不动产的不动产权证载用途为工业，实际用途为办公，存在实际用途与证载用途不一致的情形。
（2）发行人取得了上海市松江区新桥镇人民政府、上海漕河泾开发区松江高科技发展有限公司关于相关物业使用不存在违法违规情形的说明。
（3）发行人有境内外租赁房产15处。
（1）补充说明上海市松江区新桥镇人民政府、上海漕河泾开发区松江高科技发展有限公司是否为确认相关不动产权证载用途与实际用途不一致行为合法合规性的适格主体。
（2）补充说明境内相关租赁房产是否存在未办理租赁备案或提供有效房屋权属证明等瑕疵，如存在，披露原因和具体情况，是否有下一步解决措施，若需搬迁预计的周期、费用及承担方式,以及对发行人生产经营稳定性的影响。
（3）补充说明各类用房是否存在安全、防火、防水、卫生等特殊要求，发行人及其子公司是否符合相关要求，是否存在因不符合条件被处罚或被要求整改的情况。
请保荐人、发行人律师发表明确意见。
(一)补充说明上海市松江区新桥镇人民政府、上海漕河泾开发区松江高科技发展有限公司是否为确认相关不动产权证载用途与实际用途不一致行为合法合规性的适格主体。
经本所律师核查，发行人现拥有位于上海市松江区莘砖公路258号“G60科创走廊”产业园区内的不动产和位于松江区千帆路“G60科创云廊”产业园区内的不动产。该等不动产的权属证书所载用途为工业，实际用途为办公。根据国土资源部等六部委发布的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规[2015]5号）、上海市规划和自然资源局、上海市经济和信息化委员会印发的《关于上海市推进产业用地高质量利用的实施细则（2020版）》（沪规划资源用[2020]351号）以及《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》（沪规土资地[2018]687号）的相关规定，为支持产业发展和科研创新，上海市鼓励对产业园区中的产业用地进行混合利用。
经本所律师核查并根据发行人的说明，发行人上述自有物业位于松江区新桥镇地域范围内。经查询上海市松江区人民政府网站，上海市松江区新桥镇人民政府在其管辖的行政区域内拥有“制定和组织实施镇村的集镇建设计划，加强公用设施建设、水利建设、土地使用管理和环境综合治理，合理利用自然资源，保护和改善生活环境和生态环境”的相关职能。此外，上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司系发行人上述自有物业的出售方之一。因此，发行人请新桥镇人民政府及上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司就发行人自有物业的使用情况出具了说明文件。
上海市松江区规划和自然资源局于2022年2月14日出具《关于云汉芯城（上海）互联网科技股份有限公司物业使用事项的情况说明》确认，“G60上海松江科创走廊”园区、“G60科创云廊”园区的用地规划以及建设用途符合法律法规及国土资源部等六部委发布的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规[2015]5号）、上海市规划和自然资源局、上海市经济和信息化委员会印发的《关于上海市推进产业用地高质量利用的实施细则（2020版）》（沪规划资源用[2020]351号）、《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》（沪规土资地[2018]687号）等政策的规定，园区内的建筑物可用于办公、研发等灵活用途。云汉芯城及其子公司在该园区内使用的物业用于办公、研发，符合法律法规及政策规定，不存在违法违规情形。云汉芯城及其子公司不会因此受到处罚，或被强制要求搬迁。
经查询上海市松江区人民政府网站，上海市松江区规划和自然资源局的机构职责包括：“履行本区全民所有自然资源资产所有者职责和所有国土空间用途管制职责；负责推进主体功能区战略和制度，组织编制并监督实施国土空间规划和相关专项规划。”上海市松江区规划和自然资源局属于松江区城市规划行政主管部门和土地管理部门，有权确认松江区用地规划以及建设用途是否合法合规的事项。因此，就发行人的相关不动产权属证书所载用途与实际用途不一致行为的合法合规性，发行人已取得了适格主体的确认。
云汉芯城案例中，发行人自有不动产的不动产权证载用途为工业，而实际用途为办公，存在实际用途与证载用途不一致的情形。发行人取得了上海市松江区新桥镇人民政府、上海漕河泾开发区松江高科技发展有限公司关于相关物业使用不存在违法违规情形的说明。审核机构要求说明上述出具合规证明的主体是否为确认相关不动产权证载用途与实际用途不一致行为合法合规性的适格主体，中介机构对此的主要论证如下：
（1）根据国土资源部等六部委、上海市规划和自然资源局、上海市经济和信息化委员会发布的相关规定，为支持产业发展和科研创新，上海市鼓励对产业园区中的产业用地进行混合利用。
（2）查询上海市松江区人民政府网站，上海市松江区新桥镇人民政府在其管辖的行政区域内拥有相关职能。上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司系发行人上述自有物业的出售方之一。故发行人请新桥镇人民政府及上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司就发行人自有物业的使用情况出具了说明文件。
（3）上海市松江区规划和自然资源局亦出具书面文件确认依据上述政策的相关规定，园区内的建筑物可用于办公、研发等灵活用途。云汉芯城及其子公司在该园区内使用的物业用于办公、研发，符合法律法规及政策规定，不存在违法违规情形。云汉芯城及其子公司不会因此受到处罚，或被强制要求搬迁。
（4）查询上海市松江区人民政府网站，确认上海市松江区规划和自然资源局属于松江区城市规划行政主管部门和土地管理部门，故有权确认松江区用地规划以及建设用途是否合法合规的事项。
审核实践中，存在各种不动产的证载用途与实际用途不一致的情形，笔者将同类情形的应对措施简要归纳如下：
（1）根据当地的法规文件，认定证载用途与实际用途不一致的情形是允许存在的，不属于不合规情形。
（2）主管部门开具合规证明，证明该行为合法有效，不存在行政处罚，该土地房屋未被纳入旧城改造或拆迁范围。
（3）承认存在无法继续使用该房产的风险，但相关房产替代性较强，搬迁成本较低，到期后不再继续使用，不会对发行人正常经营造成不利影响。
（4）如系租赁物业，出租方可能受到责令限期改正、罚款的行政处罚，但并未规定对承租方予以相应的行政处罚，发行人与出租方签订的房屋租赁合同不存在因租赁物业瑕疵导致行政处罚的风险。依据合同约定或法律规定，承租方可向出租方索赔。
（5）控股股东、实控人出具兜底承诺。
《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（2015年9月18日日生效，2023年9月17日失效）
（十一）有效保障中小企业发展空间。鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房、国家大学科技园、科技企业孵化器，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。标准厂房用地按工业用途管理，国家大学科技园、科技企业孵化器实行只租不售、租金管制、租户审核、转让限制的，其用地可按科教用途管理。创办三年内租用经营场所的小型微型企业，投资项目属于新产业、新业态的，可给予一定比例的租金补贴。鼓励地方出台支持政策，在规划许可的前提下，积极盘活商业用房、工业厂房、企业库房、物流设施和家庭住所、租赁房等资源，为创业者提供低成本办公场所和居住条件。
（十二）引导土地用途兼容复合利用。城乡规划主管部门在符合控制性详细规划的前提下，按照用途相近、功能兼容、互无干扰、基础设施共享的原则，会同发展改革、国土资源主管部门，根据当地实际，研究制定有助于新产业、新业态发展的兼容性地类和相关控制指标。经市、县国土资源会同城乡规划等部门充分论证，新产业工业项目用地，生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用途管理。科教用地可兼容研发与中试、科技服务设施与项目及生活性服务设施，兼容设施建筑面积比例不得超过项目总建筑面积的15%，兼容用途的土地、房产不得分割转让。出让兼容用途的土地，按主用途确定供应方式，在现有建设用地上增加兼容的，可以协议方式办理用地手续。
本文件自下发之日起执行，有效期八年。
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日生效）
第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日生效）
第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第二十一条违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以5000元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得1倍以上3倍以下，但不超过3万元的罚款。
《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日修订）
第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
第八十一条依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年9月1日修订）
第五十九条依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米100元以上500元以下。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年11月29日修订）
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
