我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，请教买新房还是二手的问题：目前有一套三居室次新房，产证到23年1月满五*一。当前情况下基础分30，社保150个月，计划1500万再买一套，是打新呢，还是买二手呢？有个小情况，孩子刚满18岁，有必要把当前三居室转到孩子名下吗？如果转，我们夫妻的基础分将变为60分。当前这套房子要到明年1月满5年，到那时，手续费会比较少。
沪叔：你好，有几点结论和建议你先参考：①你当下不过掉名下的房子去打新，按照这个积分，买的新盘也多是鸡肋盘。②转给孩子后打新是一个方法，但只能买卖过户不能赠予，赠予仍然影响积分。③名下的这套次新房如果短期内不考虑置换，什么时间满五*一对你来说没有影响。
提问：沪叔，你好，闵行的古美地区和普陀的长征板块，哪一个未来发展潜力比较大呢？
沪叔：你好，肯定是古美，因为古美板块在整个上海来讲，它属于西南板块，整个上海的发展其实也是在西南角来进行一个发展，所以说相对来说价格其实不低，因为发展的方向就在这个地方，整个古美板块实际上是非常成熟的，包括这里面的交通十二号线贯穿于整个古美板块，包括医疗资源，包括学校、其实相对来说它是比较均衡的，可能也不是说某一块比较强。其实这一块的生活的便利性还是非常的优质的。再加上其实跟徐汇也就是一街之隔，以后很多徐汇的利好的因素都会导到古美来。还有一个，其实古美它是背靠着漕河泾，然后为这个板块源源不断的输送这种高收入的人群在里面买。相比起古美来讲，长征这个板块其实弱很多，它一直不在整个普陀的发展线上，包括普陀区现在在发展真如，它也不是在这个发展板块里面，包括也没有一个比较好的一个学校。本来普陀就没有什么好学校，第二个整个板块其实界面实际上是比较老的，因为以前都是一些厂房，新村，这个是限制了它的发展。
第三个整个板块上其实是被长宁吸走了很多东西，可能人家宁愿到长宁的北新泾，也不愿意到长征这个地方来。所以说这两个地方对比的话，还是古美远远好于长征板块。
提问：沪叔您好。动迁户，动迁费400万左右。三口之家，两人都没有房贷记录。打算配置两套房。以下几种方案，哪种合适。方案一，140万拿一套松江南车墩动迁房，58平一室一厅（只有此房源）。余款255万加一些贷款在顾村板块购置60平左右大一室一厅，改小两室居住，五年后再用此房置换一套两室一厅。方案二，直接拿全货币，不拿动迁组房子。先全款买顾村两室一厅（全款有压价优势），目前价格330万左右。然后余款去投资一套一室一厅，贷些款。或者，一室一厅等两三年后房地产税，空置税等出台，房价下行再入手。方案三，自住房买徐泾东动迁房，总价大约290万左右，贷些款。再拿140万的松江南一房投资。另松江南车墩板块，如果配套完善，人气上升可能需要5-10年。目前出租，毛胚房1400元/月。您看哪种方案合适？松江南值得拿么？
沪叔：你好，先回答你自己方案里面的*优选，方案二是相对较优的。其次解答版块内容，松江南目前*一的版块利好是在建高铁站，未来会连通虹桥和浙江，成为中转站，会相对带动一些人流，但并非人气，高铁站周遭的租金收益也会较现在有所提升，但是奈何版块就是松江远郊，距离远造成版块与市区资源断联，作为远郊的老城的居住人群非常固化，大部分是动迁来的或者本区客，消费能力相当有限，版块内的房价这6年几乎没有什么增幅，属于完全跑输大盘的版块。
宝山顾村版块属于外环近郊，且近北市区，不论从版块的当下配套还是交通通勤能级都远优于松江南。
*后根据你们家的情况阐述，因为不太了解你们的自住要求，所以单从投资收益来给*优建议，是当下选择400w动迁款不拿房，家庭当下，年还按揭15w应该不成问题，也就是按揭贷一个250w轻松有余。拿650w总价，你们首套资格，在上海交的多年社保记录，去买一个近郊或北宝山外环的优质新盘，2-3房，2-3年交付后可以收获当下的倒挂收益，如果那个阶段仍有给孩子置办一套房产的考虑，可以再做一拆二，或拿产证抵押现钱去买房。
提问：沪叔，你好，预算300-500万在市区买个老破小，还是去新城买个还不错的小三房，这两者在居住体验上有着巨大的差别。什么样的人适合五大新城？
沪叔：你好，除了本身五大新城上班的人之外，*开心的可能就是刚需族了，现在各个新城的新城的均价都在五万以下，除了青浦和松江有点贵，其他三个新城均价在三万左右。另外五大新城要让独立城市去建设，城市功能不完备的将被补全。对于在市区上班的刚需族来说，新城的居住体验还是可以期待一下。同时按照规划，四十五分钟到中心城区通勤应该不成问题，另外，置换养老可以考虑一下，人少，环境也不错，对于其他的就不怎么建议了。投资有更多其他值得的方向，房住不炒还是要坚持一下。
提问：沪叔，你好，我预算总价800-1200w，首套房，想买新房，该如何买房呢？南翔板块怎么样呢？帮我推荐下可选的优质板块和楼盘
沪叔：你好，首先还是要了解政策规划，可实施性强的区域是重点。可关注以下几个板块：上海张江虽然位于中外环区域，但板块的产业十分发达，规划成为上海科创型城市副中心，但目前的张江住宅供应用地较少；另外，森兰板块有生态环境优越、教育资源优质、商业成熟，还有同样被划为城市副中心的金桥板块也值得关注。其次是周边配套，尽量选择配套成熟、生活便利的区域。南翔板块各项配套都比较均衡，交通便利，商业配套丰富，教育、医疗资源较为优质，生态环境优美，比较宜居。上海投资回报率*大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
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