上海松江工业地块市场的报告.pdf

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　　01 松江概况 02 项目概况 03 项目定位 04 后续工作铺排 松江概况——上海之根、浦江上游，上海西南门户，东北经由闵行，连接 市区，西南与浙江接攘；境内水网密布、地势平坦、交通便捷，有一定产业基础 ，适合发展工业，是上海*早引进外资的区域之一； 松江区位于上海市西南部，黄浦江 上游，历史文化长远，有着“上海 之根” 的称呼。 东与闵行区、奉贤区为邻，南、西 南与金山区交界， 西、北与青浦区接壤。 截止到2013年末，总共有户籍人 口595378人。常住人口173.66万人。 松江概况——扼守长三角西南黄金走廊中心节点，通过沪杭高速、沈海高 速、沪青平高速，占据沪杭、沪甬经济带桥头堡； 松江产业功能布局——随着产业结构调整，松江因势利导，根据各区域资源 禀赋的比较优势进行空间结构调整，西部利用其产学研一体化优势，加快发展科技创新 型产业，西北部利用佘山的自然人文资源，发展文创休闲旅游产业，东北片区承接市区 生产性服务产业外溢，推进松江的产城融合，南部发展现代农业。 松江工业发展——松江工业园起步早，为上海郊区*成熟*成功的工业 园区之一，早期主要依靠引进外资，以出口加工为主，发展较粗放，对本地企业 聚集、产业带动作用不明显。 截止到2012年实现松江区生产总值 886.55亿元。 其中，*一产业实现增加值8.41亿 元，比上年增长1% ；第二产业实现增 加值540.72亿元，下降10.5% ；第三 产业实现增加值337.42亿元，增长 3.9%。 全年三次产业增加值结构比重为0.9 ： 61 ：38.1 ， 第二产业增加值比重比上年下降4.3 个百分点，第三产业 增加值比重比上年提高4.3个百分点， 松江农业发展——松江是江南著名的鱼米之乡，是上海市重要农副产品生 产基地之一；松江按照现代农业发展理念，转变以种植业为主的农业生产结构，农 林牧渔协同发展，延长农业生产价值链及产业链的同时，兼顾了其生态要求； 2012年底，种植业产值11.59亿元，比上年 增1.7% ； 畜牧业产值4.36亿元，增长17.4% ；林业产 值3.02亿元，增长2.3% ；农业服务业产值 1.05亿元，增长2.1% ；渔业产值1.04亿元， 下降6.2%。主要农副产品生产保持稳定。 松江服务业发展——随着松江新城及佘山旅游文化产业的建设带动，松 江的生活服务业的层级及规模快速发展；随着产城融合，松江生产性服务业也得 到一定发展，主要有漕河泾松江园区、现代物流服务业； 松江交通体系——联通市区、外省市、港口、航空的大货客交通体系完备，但同 时由于高速、铁路、黄浦江、出口加工区等形成的隔断及区域间协调问题，部分节点拥 堵情况及断头路情况比较明显 园区交通： 航空：距上海虹桥国际机场车行20分钟，距上海浦东国际机场车行45分钟。 公路：沪昆高速、沈海高速、沪渝高速、上海绕城高速贯穿。 铁路：沪杭铁路、沪杭高铁贯穿松江工业园区，设有大型编组站。 轨道交通：建设完成的轨道交通9号线直达上海市中心城区。 港口：距上海港车行45分钟，距建设中的上海洋山深水港车行60分钟 01 松江概况 02 项目概况 03 项目定位 04 后续工作铺排 周边产业——与工业区本部、西部相比，东部工业区发展定位不清晰，产业聚集度 较差，相互协同性弱，处于价值链底端，相较于松江北部、西部比较优势不明显，产业 规模不足、带动能力不足；如食品、机械加工、建材、包装等； 周边交通情况——沪杭、沈海、申嘉湖高速环绕，西靠沪杭铁路、东接闵行，由 于铁路、高速及茜浦泾的隔断，与外界联通通道不顺畅，不利于高频次中大型货物运输 沪杭高速 沈海高速 书 林 路 申嘉湖高速 一级城市高速/快速交通 茜 沈海高 浦 速/沪杭 路 铁路路 二级城市次主干道 交通规划——闵申路等联通闵行的断头路建设已进入十二五规划，随着区域微观交 通环境的改善，项目与松江的连接度将大大提升 闵申路 延伸 松闵路 延伸 周边人群结构——10分钟范围内常住人群多为外地务工人员，主15-30范围内覆盖 上海两大高端低迷别墅板块：佘山板块（30分钟）、旗忠板块（15分钟） 旗忠高端低密居住板块、 15分钟 运动中心 佘山高端居住板块、 运动中心 25分钟 项目情况——地块占地约37亩，由办公区、主生产区、原料仓储区等构成；主厂房 层高13米，长180米，宽约55米，建筑面积近10000㎡ ；项目地形狭长，不利于高频次中 大型货物装卸的组织。 项目功能界定——综合地块条件、改造难度、获利水平及周边潜在需求，建议项 目功能定位与物流仓储 功能 市场需求 改造难度 获利水平 因松江土地开发已近饱和， 标准厂房 一般 一般 市场对标准厂房有一定需求 随着电商及内需的发展，标 物流仓储 较容易 较高 准仓储市场需求较旺盛 周边常住人群消费能力弱， 商业 难 一般 以低层次商业业态为主 周边办公条件及范围较弱， 办公 一般 一般 办公需求低 01 松江概况 02 项目概况 03 项目定位 04 后续工作铺排 地块功能初判—— 01 针对电商、浙江部分终端商品商贸流通型企业的标准仓储、加工及配送中心 02 针对周边高端居住人群及高端餐饮的生鲜、食材、果蔬的冷链仓储配送中心 03 针对周边居住人群的高尔夫、网球、水上运动、马术等运动用品仓储配送中心 标准仓储——浙江商品及市场高度发达，松江作为上海对接浙江的门户，势必将吸 引一部分消费性商品在此集散、中转；如资溪小家电、宁波服装家纺、五金电气、家居 饰品等； 商店、超市、五金批 发市场、消费者 松江 （货物聚集） 上海港、洋山港港口 商品 （浙北、安微、江西等 地） 浙江港口如宁波北仑港 及国内其他区域 潜在市场需求——快递：松江/闵行/金山快递分拨等； 专业市场：松江泗泾五金市场，11km ，15分钟车程；闵行九星专业市场（五金、小 商品、服装、建材等），离项目约16km ，20分钟车程； 商超对接：松江/闵行/金山城区超市/卖场； 布局路径——一点、两线。一点：以浙江为原点，开发产业园项目，自持部分 做部分公共物流平台；沪蓉线：武汉、六安项目均处于沪蓉高速、机场附近，建议后 期布局增加沪蓉高速成都、重庆、南京、江苏等点位，联通东西 ；京广线：在武汉、 天津的基础上，增加广州、长沙、郑州、石家庄等物流布点 ； 2.冷链——松江南部私人农场庄发达，同时浙江作为现代农业发展 高地、国内重要的水市场产地及进口地，项目可作为高端食材定 制、高端冷链宅配中心、高端餐饮中央厨房等； 私人农场定制+农产品定时全冷链宅配 中央厨房+点到点配送 生鲜电商+农产品定时全冷链宅配 高端食材定制+订单处理+全冷链配送 潜在市场需求——旗忠：上海容积率*低的高端居住区，有较多高端餐饮聚集 ；如绿城玫瑰园、中星红庐、长岛别墅、御涛园等高端别墅小区； 佘山：上海*高端低密豪宅板块，区域成熟；松江新城及其他：泰晤士小镇等 别墅区 ；生鲜电商：靠近市场终端的布点缺乏 ； 模式探究——建立可追溯、定制、高端宅配体系；农场定制：与松江南、浙江 的农场合作，由客户进行地块认领，定制自己需要的果蔬，委托农户种植、管理，我们 可对其进行包装、认证、评级；特色高端食材定点定时宅配：客户可预先订购 自己所需的高端食材，如深海鲟鱼、海参、进口食材、特色农产品，定时定点冷链宅配 至家中；高端餐饮中央厨房：集半成品加工、高端定制、外卖配送、食材处理等 功能于一体 农场 订单处理 进口食材 仓储 贸易公司 食品追溯 评级、认证 高端宅配 高端餐饮公司 包装 结算 生鲜电商 优劣势—— 1、针对性强，市场空间大、附加值高； 2、一旦成熟，面临的竞争压力及溢价能力低于标准仓储； 3、对地块区位、资源整合能力、仓储硬件、信息化程度要求高； 4、与自身资源嫁接、互动不大； 5、武汉项目可采用类似模式，六安可行性不大； 3.体育用品仓储配送/展示/直销中心——佘山、旗忠建有亚洲*流的网球中 心、高尔夫球场、马术中心、水上运动中心，是上海高端运动*为集中地区域之一，高 端运动用品市场存在很大的消费市场；同时大学城、常住居民也存在一定的普通运动用 品需求。 模式探究——终端门店周转仓储：零配件、大件商品、库存商品处理中心； 流通贸易供应商：各品牌运动商品分拨配送中心；电商分拨配送中心；工 厂店直销； 仓储 高端皮具护理 售后定点维修 库存管理 工厂店直销 优劣势—— 1、对于部分高端体育用品，其附加值高； 2、对专业化要求高； 3、差异化运营，市场竞争压力小； 4、与自身资源嫁接、互动不大； 5、可复制性一般； 方案推荐：1

　　3 01 松江概况 02 项目概况 03 项目定位 04 后续工作铺排 事项 内容 时间 针对专项市场进行深度调研，了解实际市场需求； 专项调研/市场 与电商/第三方物流公司/供应商等进行深访，了解运 9月 深访 营模式、受益水平、产品需求； 与政府相关部门沟通，了解相关政策 模式可行性验证； 相关合作方接触 合作方向及内容探讨； 10月 建设改造方向探讨； 成本测算：改造成本、运营成本等； 模式经济测算 10月上旬 收益测算：租金收益、管理收益、附加值收益等； 改造方案 相关方案探讨 运营方案 10月下旬-12月 招商方案等

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